土地使用权证出让税务筹划方案分析

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土地使用权证出让税务筹划方案分析

涉及土地使用权证书转让的出售对于其在房地产行业早期开发和设计中的影响至关重要，涉及大量资金，尤其是被房地产开发公司高度重视。但是，采用哪种土地使用权证出让纳税筹划计划方案可以较大底限的节约税金不但是实践活动中的难点，也是转让方关心的重中之重。在回顾相关法律法规的基础上，结合近期工作中遇到的实例，总结了一些工作经验，与大家分享。

一.实例
甲和乙是两个公司股东。投资100多万元拍摄的x地快的土地使用权证书项目，投资设立公司甲，获得房地产开发资质证书。现在企业乙以便开展房产开发，期待从甲、乙处出让该地快X开展房产开发，甲、乙两企业就该项土地使用权证出让达到基本意愿，但对哪种转让方式能更大程度地降低税收产生了疑问，并与少数员工进行了信息咨询，在掌握了对方的意愿和具体情况后，明确提出了两种不同的出让方案，并进行了详细的税务筹划方案。
二、税务筹划方案分析
方案一:立即出让土地使用权证
该计划的基本操作步骤相对简单，即甲公司将立即将其土地使用权证书转让给乙公司，所涉及的税费将由双方各自缴纳。
土地使用权证出让受《土地管理法》、《大城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》等一连串与土地使用权证出让相关的相关法律法规调节。在其中，《大城市房地产管理法》第三十八、三十九条就土地使用权证的出让开展了某些约束性要求，因而，在采用计划方案一开展土地使用权证出让时务必考虑所述法律法规强制要求标准，非常是现阶段仍存有的进行开发设计投资额25%的限定。
关于计划一实施全过程中需要缴纳的税款，关键是所得税（注：房地产营改增以后一致改成征缴所得税）、大城市维护保养基本建设税和教育附加费、土地增值税、所得税、房地产契税、合同印花税，其中所得税、土地增值税、所得税、房地产契税的缴纳负担较重，如果按照规定支付，公司的会计承担将大大增加。
综上所述，该计划的个优势在于转让过程的简单性，但其缺陷在于转让土地使用权证书的税收成本较高，除了交易成本和合同印花税之外，买方为房地产支付更高的契税，而转让方支付更高的所得税和土地增值税。与此同时，公司的项目成本大大增加，彼此公司的承担也加重了。
方案二:公司股权转让
土地使用权证转让税务筹划方案的基本操作步骤具体如下:甲公司股东甲、乙和乙公司签署有关出让A公司的股权转让合同，乙公司取得甲公司的决策权，那么该土地的土地使用权证自然归乙公司所有？
该公司股权转让涉及的税收困难:
房产契税
法律法规分析:对于丙企业和甲公司协议书回收丁企业股份以得到农田的计划方案，因为这一个人行为在法律法规上不可以被称作产生土地使用权证出让，故A公司能够免缴房产契税。
公司所得税
法律法规分析:根据《国家财政部、国税总局有关公司股权转让相关增值税难题的通告》（税务总局[2002]191号）及营改增后《增值税改征所得税示范点衔接现行政策的要求》，公司股权转让不征收增值税。
土地增值税
法律法规分析:根据国家财政部、国家税务总局《有关土增某些实际难题要求的通告》（税务总局[1995]48号）（下称“48号文”），要求:“三、有关企业兼并出让房地产业的征免税政策难题：在企业兼并中，对被企业兼并公司将房地产业出让到企业兼并公司中的，暂免征缴土增。”的要求，公司股权转让可以免缴土地增值税。
合同印花税
法律法规分析:非上市企业不因个股方式产生的公司公司股权转让个人行为，归属于资产使用权出让个人行为，应依照产权年限迁移书据交纳合同印花税。
另一方面，除了土地使用权证转让的税务筹划方案之外，如果公司股东是法定代表人，在整个房地产开发过程中，还存有如公司吸收合并、联合开发、授权委托运营、土地使用权证赠予等出让土地使用权证的方法，届时在结合实际操作实践进行分析，本文对此将不做深入探讨。