旅游度假区建设项目融资商业计划书

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旅游度假区建设项目融资商业计划书

四川**农业旅游开发有限公司
中国**旅游度假区建设项目


商
业
计
划
书



二零一*年十一月
阅读注意事项
1、目的
本商业计划书（以下简称“计划书”）由四川**农业旅游开发有限公司提供数据，目的在于对该项目进行综合评估，为有兴趣的投资者和贷款者提供充分的信息。
2、内容及风险因素
本计划书含有四川**农业旅游开发有限公司的机密信息，有兴趣的投资者和贷款者对本计划书所提供的信息，还应认真研究，在充分考虑投资将面临的各种风险的前提下，判断和评价此项目，以做出自己的决定。
3、责任声明
本计划书由内容的解释权及版权归四川**农业旅游开发有限公司所有，由四川**农业旅游开发有限公司确保本文的准确性和真实性。
4、机密性
四川**农业旅游开发有限公司仅为有兴趣的投资者提供本计划书。本计划书阅读者应接受保密协议中的条款和条件。特别是在未经公司事先明确同意之前，任何研究、阅读本计划书者，都不得对本计划书及其任何部分内容进行复印、引用、仿制或将内容泄露给任何其他人，并且在四川**农业旅游开发有限公司要求退还时，不得保留任何复印件。




四川**农业旅游开发有限公司

目 录
章 项目摘要 1
1.1项目简介 1
1.2项目背景 1
1.3宗旨及商业模式 4
1.4项目主要建设内容及投入情况 5
1.5项目资金需求 6
1.6项目预期收益 6
1.7投资与合作计划 8
1.8资金退出方式 8
第二章 项目概述 9
2.1项目公司简介 9
2.2项目企业文化 10
§2.2.1企业使命 10
§2.2.2企业核心价值观 10
2.3企业经营理念 11
§2.3.1管理理念 11
§2.3.2人才理念 11
§2.3.3团队理念 11
§2.3.4品质理念 12
2.4公司管理团队 12
2.5企业组织管理 13
§2.5.1组织形式 13
§2.5.2组织机构 13
2.6项目管理 14
§2.6.1项目管理模式 14
§2.6.2管理措施 14
2.7项目投资环境 16
§2.7.1区域自然条件 17
§2.7.2区位优势条件 18
§2.7.3区域旅游资源条件 20
2.8项目分期建设规划 25
第三章 行业市场分析 27
3.1国内旅游行业概况及现状分析 27
§3.1.1国内旅游行业概况分析 27
§3.1.2国内旅游市场需求预测分析 28
3.2我国旅游产业发展前景分析 29
3.3四川省旅游产业发展概况及前景分析 30
3.4遂宁市旅游产业发展优势及潜力分析 34
3.5项目面对成渝休闲旅游市场需求分析 36
3.6项目市场营销策略 38
§3.6.1项目营销目标 38
§3.6.2旅游营销策略 39
§3.6.3旅游细分市场营销 42
§3.6.4旅游营销方式 46
§3.6.5旅游营销管理 48
§3.6.6年度营销行动计划 48
3.7市场分析结论 51
第四章 项目内容及实施规划 52
4.1项目规划目标 52
4.2项目规划原则 52
4.3规划总体思路 53
4.4项目发展定位 54
4.5项目发展目标 55
4.6项目发展战略 56
4.7项目战略举措 56
4.8功能分区及项目 57
§4.8.1区域空间结构 57
§4.8.2功能分区 58
4.9基础项目规划 78
§4.9.1交通项目规划 78
§4.9.2给排水规划 83
§4.9.3电力通讯规划 89
§4.9.4燃气工程规划 90
§4.9.5环卫规划 91
§4.9.6消防设施规划 92
§4.9.7安全信息系统规划 92
§4.9.8防洪防汛规划 93
4.10项目产业规划 94
§4.10.1产品体系 94
§4.10.2产业体系 95
§4.10.3产业拉动 96
4.11配套支撑项目 96
4.12土地利用与社会居民调控规划 103
4.13游赏系统规划 110
4.14游赏系统规划 117
4.15竖向规划 122
4.16生态保护 123
4.17环境建设 128
第五章 竞争与策略 136
5.1SWOT分析 136
§5.1.1项目竞争力分析 136
§5.1.2项目的竞争优势 136
§5.1.3项目的竞争劣势 142
§5.1.4项目机遇分析 142
§5.1.5项目威胁分析 143
§5.1.6分析结论 143
5.2竞争策略 143
§5.2.1品牌策略 143
§5.2.2人才策略 144
§5.2.3信息策略 144
§5.2.4节本策略 144
§5.2.5信誉策略 145
第六章 投资估算与资金筹措 146
6.1投资估算依据 146
6.2资金筹措 146
6.3项目投资总额 146
第七章 财务及经济评价 149
7.1总成本费用估算 149
§7.1.1主要收入情况 149
§7.1.2产品成本 150
§7.1.3平均产品利润 151
7.2财务评价 151
§7.2.1项目投资回收期 151
§7.2.2项目投资利润率 152
§7.2.3不确定性分析 152
7.3经济效益评价结论 152
第八章 风险及规避 154
8.1项目风险因素 154
§8.1.1不可抗力因素风险 154
§8.1.2市场运营风险 154
§8.1.3安全管理风险 155
§8.1.4资金管理的风险 155
8.2风险规避对策 155
§8.2.1不可抗力因素风险规避对策 155
§8.2.2市场风险规避对策 155
§8.2.3安全管理风险规避 155
§8.2.4资金管理风险规避 156
第九章 结 论 157
附 表 158
附表1 销售收入预测表 158
附表2 总成本表 160
附表3 外购原材料表 161
附表4 外购燃料及动力费表 162
附表5 工资及福利表 163
附表6 利润与利润分配表 164
附表7 固定资产折旧费用表 165
附表8 无形资产及递延资产摊销表 166
附表9流动资金估算表 167
附表10 资产负债表 168
附表11 资本金现金流量表 169
附表12 财务计划现金流量表 170
附表13项目投资现金量表 172
附表14借款偿还计划表 174

章 项目摘要
1.1项目简介
项目名称：中国**旅游度假区建设项目；
项目单位：四川**农业旅游开发有限公司；
投资总额：******.00万元人民币；
融资金额：30000.00万元人民币。
1.2项目背景
（一）、新型城镇化格局
1、顺应国家战略，转型升级
报告提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。国家在战略层面释放了一系列关于城镇化在中国经济发展上的重要地位的信号。30年拉动中国经济的三辆马车是进出口、的基础设施投入和城市化的发展（包括房地产业），这三辆马车已失去发展的动力。未来拉动中国后30年经济发展的三大马车将是“农业集约化、城镇化的发展以及第三产业（服务业）”的发展，这三辆马车都是拉动国内消费和需求、利国利民的政策。
新型城镇化已成为中国经济大主题，是拉动中国经济未来增长的新引擎。“新型城镇化”是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。新型城镇化的核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。
2、蓬溪积极推进城镇化进程
蓬溪县坚持把产业发展和城市建设有机融合，蓬溪县小城镇、新农村建设协调推进，中心城镇、镇率先发展，城镇化率大幅提高。
景区毗邻蓬溪城区，是未来城镇空间拓展和城乡统筹发展的地区，在发展路径和措施上要实施“六个一体化”，即发展规划一体化、产业开发一体化、资源配置一体化、基础设施一体化、公共服务一体化和一体化。
（二）、健康养老新趋势
1、人口老龄化
自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化进程加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现空巢化趋势。
随着生活水平的逐步提高，“健康养老”观念越来越受到后两大老年群体的关注和重视，“健康”和“养生”成为养老需求中为核心的要素。但受制于国内现有养老机构服务方式单一，养老设施缺口，综合服务品质较低等因素，养老建设难以满足老年人、高层次的健康养老需求，健康养老产业作为朝阳产业，亟待发展。
2、健康养老地产
目前，中国的养老模式主要包括居家养老（90%）、社区养老（7%）和机构养老（3%）。由于居家养老与一般房地产并不能形成鲜明的客群差异，所以养老地产大的市场需求来自于居家养老。
但与之对应的养老地产开发却存在缺位，当前我国的房地产开发模式主要由远郊大盘+度假地产（70%）和其他地产（30%）构成，这两部分中有相当一部分客群是以养老为置业目的，但传统的房地产开发中并未对这部分客群做细分。这就出现了7%的市场需求VS70%的市场供应的现象，出现的错位说明现存的房地产开发模式中并没有针对老年人的需求为其开发出特定产品。
(三)旅游业转型升级
2014年7月**称着力推动旅游业转型升级。
旅游业是现代服务业的重要组成部分，要着力推动旅游业转型升级，使旅游开发向集约节约和环境友好转型，旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，旅游服务向提升。一要以增强旅游业发展动力。二要优化旅游发展软硬环境。三要提升旅游产品品质和内涵。
(四)《中国生态文化发展纲要(2016-2020年)》
当今世界，人们越来越认识到生态系统服务功能对地球生命系统和人类生存发展的重要支撑作用。经济发展新常态下，生态服务、环保治理、绿色产业和生态产品已成为转型发展的首要需求；对森林生态系统、湿地生态系统、荒漠生态系统海洋生态系统和生物多样性等自然资源保护管理的法律法规体系亟待完善，执法监督机制和综合执法能力亟待提高；生态文化基本公共服务供给不足，体系建设亟待加强。
**总书记指出“山水林田湖是一个生命共同体，人的命脉在田，田的命脉在水，水的命脉在山，山的命脉在土，土的命脉在树”，道出了生态文化关于人与自然生态生命生存关系的思想精髓。坚持把培育生态文化作为重要支撑，就要将生态文化核心理念融入法制建设。健全自然资源和生态环境监管制度，是深化体制改革的首要任务；保护森林、湿地、海洋等生态系统，维护山水林田湖生命共同体的生态安全，是建设的基础保障。弘扬生态文化，大力推进建设，既是和谐人与自然关系的历史过程，也是实现人的全面发展和民族永续发展的重大使命。
1.3宗旨及商业模式
本次“中国**旅游度假区建设项目”，是为顺应国际旅游休闲时代需求，响应国家发展旅游产业导向，大力发展蓬溪县旅游业，充分发挥龙洞湾的自然生态环境与深厚的文化资源优势，并且具备雄厚的旅游产业基础与管理经验的基础上，经过多方面的考证和论述郑重提出的。
中国**旅游度假区以自然山水为本底,以影视基地为发展“引擎”,从文化创意、艺术交流、旅游休闲、度假地产等多维视角出发,打造一个“旅游+影视+度假”的影视产业新模式。运用泛博物馆化、文化主题化、度假场景化等手法，形成以影视拍摄服务和旅游度假地产为主,兼具创作、传播、体验、观光、休闲服务。在项目的设计过程中,充分考虑周边村民利益,将影视产业与美丽乡村建设结合,旅游与一、二、三产业融合。康养游、美食游、购物游、亲子游、度假游、研学游等结合智慧旅游系统为产品定位，营造美丽、舒适、愉悦、安全、便捷、健康的超大型客栈综合体，终建设成为生态旅游度假区。
1.4项目主要建设内容及投入情况
本次中国**旅游度假区项目规划占地面积8平方公里，主要建设六大题材区：古镇题材区（龙洞湾古镇）、宗祠文化题材区、康养题材区（川中康养基地）、乡村振兴战略题材区、酒文化题材区、爱情、影视文化题材区。分三期规划：
1、期：2018-2019年启阶段：已完成2个板块建设：古镇题材区（龙洞湾古镇）、宗祠文化题材区。已完工并投入使用，完成投资88096万元。
其中：征地520亩开发商业用地，投入9142万元（目前已用60.33亩修建了房屋及建筑物、文物及公共用房，剩余459.67亩未开发）
基础建设（道理、管网、堡坎、挖填土方、桥梁等）投入26511万元
房屋及建筑物54490.13㎡，投入10107万元
文物及公共用房2595.53㎡，投入1578万元
景观绿化6220万元
苗木基地5106万元
拆迁安置3409
管理及财务费用26023万元
2、第二期：2020-2021年发展阶段，计划完成：康养题材区（川中康养基地）预计投入：180000万元；
康养题材区预计投资177000万元：3000亩地（其中：建设用地500亩、水域面积200亩、原本就是林地1260亩、剩余配套景观绿化道路等用地1040亩），计划投资18000万元；
1、新征500亩集体建设用地，建筑面积500000㎡：（养老基地用房、旅居住宿用房和配套用房），土地成本预计7500万元。
2、另外原剩余未开发用地约460亩上，修建养老社区460000㎡（用于销售均价6000--8000元/平方米）也是整过旅游度假区的支撑项目。（从2020年开始建设，2021年开始实行销售）
第三期：2022年-2023年，完善阶段：建设乡村振兴战略题材区预计投资10000万元；酒文化题材区预计2000万元，爱情、影视文化题材区预计投资20000万元，共计投资32000万元。
1.5项目资金需求
本项目总投资金额为300096.00万元人民币：一期已经完成投资88096.00万元，二期拟投资180000.00万元、三期拟投资32000.00万元；目前拟对外融资金额为30000.00万元，拟采用债权方式融资（具体融资方式以投融资双方协议为准）。
1.6项目预期收益
该项目的投资具有十分可观的经济效益和社会效益；项目建成后可实现年均销售收入为105636.36万元，年均利润总额71191.79万元，年均净利润53393.84万元，年上缴税金及附加为563.52万元，年增值税为5635.21万元；投资利润率为23.72%，投资利税率25.79%，税后财务内部收益率18.79%，税后投资回收期(含建设期)为8.72年，十分可观。
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标 备注
一 主要指标
1 项目开发区域面积 平方公里 103.00
2 项目建设用地面积 平方公里 14.58 含二类居住用地7500亩
3 项目总建筑面积 万平方米 700.00
3.1 n 基础建设（道理、管网、
堡坎、挖填土方、桥梁等） 万平方米 1.00
3.2 n 房屋及建筑物 万平方米 54490.13
3.3 n 文物及公共用房 万平方米 2595.53
4 总投资资金，其中： 万元 300096.00
4.1 建筑工程费用 万元 222629.53
4.2 设备及安装费用 万元 19576.07
4.3 土地费用 万元 16642.00
4.4 其他费用 万元 27217.15
4.5 预备费用 万元 1431.25
4.6 建设期利息 万元 12600.00
4.7 铺底流动资金 万元 0.00
二 主要数据
1 正常运营年年销售收入 万元 134400.00
2 年均销售收入 万元 105636.36
3 年平均利润总额 万元 71191.79
4 年均净利润 万元 53393.84
5 年销售税金及附加 万元 563.52
6 年均增值税 万元 5635.21
7 年均所得税 万元 17797.95
8 项目定员 人 1720
9 建设期 年 6
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 23.72%
2 项目投资利税率 % 25.79%
3 税后财务内部收益率 % 18.79%
4 税前财务内部收益率 % 25.54%
5 税后财务净现值(ic=6%) 万元 268,826.68
6 税前财务净现值(ic=6%) 万元 400,002.43
7 投资回收期(税后)含建设期 年 8.72
8 投资回收期(税前)含建设期 年 6.86
9 盈亏平衡点 % 41.95%
1.7投资与合作计划
项目方将在互惠互利的原则下，充分发挥各方面的优势，整合各种资源，进行广泛的合作。合作领域的在资本层面、服务与经营层面、市场销售层面等三个层面。本项目现属于新建项目，待资金到位后即可实施建设进而扩大经营规模，创造更多的效益。欢迎国内外广大投资者与项目方开展各种方式的合作，共同发展。
1.8资金退出方式
本项目可采用全债务的形式解决资金紧张问题，也可以采用固定回报率形式借贷。还可在项目正式运营后，采取债转股形式，让投资者可以分享更高的回报，以提高其率。在条件合适时，资金方可以通过收回本金、售出股份等形式退出，并从中获得高额的。具体退出方式将与合作方式密切相关，将由项目方与投资方协商解决。

第二章 项目概述
2.1项目公司简介
（一）基本情况
如需全文或计划书的定制询186，0072，8890杨刚工程师微，169，228，0531