湛江市100万吨蔬菜果品海鲜冷链物流备案申请可行性研究报告

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雷州市XX种养农民合作社
湛江市雷州100万吨蔬菜果品海鲜冷链物流项目

可行性研究报告


二零二一年十一月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 3
1.1.9项目建设期限 3
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 3
1.4编制原则 5
1.5研究范围 5
1.6主要经济技术指标 5
二章 项目背景及必要性可行性分析 7
2.1项目提出背景 7
2.2项目建设必要性分析 9
2.2.1顺应我国加强冷链物流体系建设号召的需要 9
2.2.2建立冷库，有利于区域农产品安全稳定的需要 10
2.2.3满足雷州市农产品冷链物流及仓储需求的迫切需要 11
2.2.4提高雷州市冷链物流服务供给能力水平的需要 12
2.2.5保障“菜篮子工程”和促进和谐社会建设的需要 13
2.2.6适应市场发展和缓解当地就业压力的需要 13
2.2.7促进项目建设地经济发展进程的需要 14
2.3项目可行性分析 14
2.3.1政策可行性 14
2.3.2技术可行性 16
2.3.3管理可行性 17
2.4分析结论 17
三章 行业市场分析 18
3.1我国冷链物流细分领域市场需求前景分析 18
3.2加快发展农产品冷链物流的意义分析 21
3.3我国农产品冷链物流行业发展潜力分析 22
3.4我国冷库建设前景分析 23
3.5市场分析结论 25
四章 项目建设条件 26
4.1地理位置选择 26
4.2区域投资环境 26
4.2.1区域地理位置 26
4.2.2区域地形地貌条件 27
4.2.3区域光热资源条件 27
4.2.4区域交通环境 27
4.2.5区域经济发展环境 28
五章 项目规划方案 29
5.1项目概况 29
5.2规划设计 31
5.2.1规划编制依据 31
5.2.2规划原则 31
5.2.3规划目标 32
5.2.4规划布局 32
5.2.5绿地景观设计 36
5.2.6交通组织 37
5.2.7消防分析 39
5.3建筑设计 39
5.3.1建筑设计指导思想 39
5.3.2建筑设计原则 40
5.3.3交易中心设计 40
5.3.4 冷库、粗加工车间、厂房设计 42
5.4市政综合管线规划 45
5.4.1 竖向规划 45
5.4.2 给排水工程规划 45
5.4.3电力电信工程规划 47
5.5建筑单体 49
5.6主要产品方案 54
六章 节约能源设计方案 56
6.1建筑节能措施 56
6.2给排水节能措施 57
6.3空调通风节能措施 57
6.4电气照明节能措施 58
6.5照明设备和低电压器的节能措施 59
七章 环境保护设计 60
7.1设计依据 60
7.2设计范围及设计原则 60
7.3环境质量现状评价 60
7.4环境空气质量影响预测评价 61
7.5水环境影响预测评价 61
7.6环境噪声影响预测评价 61
7.7总量控制要求 61
7.8污染治理控制措施 62
7.9水土保持 63
八章 劳动安全卫生 64
8.1 编制依据 64
8.1.1防火防爆设计 64
8.1.2电力 64
8.1.3防静电防雷措施 65
8.2劳动卫生 65
8.2.1防暑降温 65
8.2.2卫生 65
8.2.3照明 65
8.3建筑、结构消防设计 65
8.3.1设计依据 65
8.3.2结构防火设计 66
8.3.3综合防灾 66
8.3.4防洪涝措施 66
8.4给排水消防设计 67
8.4.1设计原则 67
8.4.2消防给水设计 67
8.4.3建筑物灭火器配置 67
九章 企业组织机构与劳动定员 68
9.1组织机构 68
9.2劳动定员 68
9.3人力资源管理 68
9.4福利待遇 69
十章 项目实施规划 70
10.1建设工期的规划 70
10.2建设工期 70
10.3实施进度安排 70
十一章 投资估算与资金筹措 72
11.1投资估算依据 72
11.2建设投资估算 72
11.3流动资金估算 73
11.4资金筹措 73
11.5项目投资总额 73
11.6资金使用和管理 76
十二章 财务及经济评价 77
12.1总成本费用估算 77
12.1.1基本数据的确立 77
12.1.2产品成本 78
12.1.3平均产品利润 79
12.2财务评价 79
12.2.1项目投资回收期 79
12.2.2项目投资利润率 79
12.2.3不确定性分析 79
12.3经济效益评价结论 80
十三章 风险分析 81
13.1项目风险因素 81
13.1.1不可抗力因素风险 81
13.1.2 市场风险 81
13.1.3 工程风险 81
13.1.4资金管理风险 81
13.2风险规避对策 82
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 82
13.2.2市场风险规避对策 82
13.2.3工程风险规避对策 82
13.2.4资金管理风险规避对策 82
十四章 招投标方案 84
14.1招标依据 84
14.2招标内容 84
14.3招标程序 84
十五章 结论与建议 89
15.1结论 89
15.2建议 89
附 表 90
附表1 销售收入预测表 90
附表2 总成本表 91
附表3 外购原材料表 92
附表4 外购燃料及动力费表 93
附表5 工资及福利表 94
附表6 利润与利润分配表 95
附表7 固定资产折旧费用表 96
附表8 无形资产及递延资产摊销表 97
附表9 流动资金估算表 98
附表10 资产负债表 99
附表11 资本金现金流量表 100
附表12 财务计划现金流量表 101
附表13 项目投资现金量表 103
附表14 资金来源与运用表 105
附件 106


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
湛江市雷州100万吨蔬菜果品海鲜冷链物流项目
1.1.2项目建设单位
雷州市XX种养农民合作社
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
项目拟建地位于广东省湛江市雷州市北和镇康港路南侧
1.1.5项目负责人
报告编制人：（微）杨刚 工程师
1.1.6项目投资规模
本项目总投资为100000.00万元，其中，建设投资为90000.00万元（土建工程费用为46212.99万元，设备购置及安装费用为34923.84万元，土地费用为3330.00万元，其他费用为2072.85万元，预备费3460.32万元），铺底流动资金为10000.00万元。
本项目建成后可实现年均销售收入为44769.23万元，年均利润总额20120.95万元，年均净利润15090.71万元，年均上缴城建费及附加为377.58万元，年均上缴增值税为3146.53万元；投资利润率为20.12%，投资利税率23.65%，税后财务内部收益率19.48%，税后投资回收期(含建设期)为8.26年。
1.1.7项目建设规模
本项目总用地面积为 123333.5 ㎡，约 185 亩，规划总建筑面积为91835.68㎡；项目用地方正，地块中部偏西有一条南北向规划路（城西路）穿过，道路红线宽度为 24 米。将地块分为东西两个地块。城西路以西地块，规划建设海鲜粗加工厂两栋、海鲜冷库两栋，都为一层；城西路以东地块，规划建设有蔬菜交易中心、蔬菜交易广场、果品交易中心、果品交易广场、蔬菜冷库、果品冷库以及加工厂房。配套设施有垃圾收集房、垃圾转运站、水泵房、变配电房、发电机房、公共厕所、停车场等。通过合理的设计和规划，建立一个科技化、现代化、可持续发展的粤西的冷链物流服务园区。
项目主要建设内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
工程类别 工程名称 占地面积
（㎡） 建筑工程量
（㎡） 层数
主要建筑工程 交易中心 3568.02 17840.10 5
冷库 20755.30 41510.60 1
海鲜加工区 4863.05 9726.10 1
厂房 5600.65 16801.95 1
交易广场货棚 9569.43 3796.93 1
配套设施 1520.00 2160.00 1
合计 45876.45 91835.68
公共工程 停车场 8280.00
道路硬化工程 46050.00
绿化景观工程 22884.04

1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金100000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。
1.1.9项目建设期限
本项目建设从2022年1月至2024年12月，工程建设工期共计3年。
1.2项目承建单位介绍
雷州市XX种养农民合作社是一家集种植、销售、冷链物流社会化服务为一体的农民合作社。
主营业务介绍：农业种植与销售、引进新技术、新产品；开展与农业种植相关的技术培训、技术交流和咨询服务；水产养殖、加工与销售，引进新技术、新品种，开展与水产养殖相关的技术培训、技术交流和咨询服务；农副产品收购、加工；水产品、农产品冷藏、运输；货物技术进出口；农家乐观光旅游服务。
合作社以建设年产100万吨冷链物流基地和海农产品产业科研基地为基点，按照“围绕城市、依托城市、服务城市、发展城市”的理念，抢抓国家各项利好政策，将发展现代商贸物流业作为转变发展方式、提升发展质量的重要途径，以农海产品深加工、冷链物流、电子商务为主营业务，立足自身优势，创新发展思路，以推进农产品批发交易市场建设为载体，有效地促进了农产品物流业的快速发展和区域经济的战略转型。
1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
2.《广东省国民经济和社会发展十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
3.《湛江市国民经济和社会发展十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
4.《中央、关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》；
5.《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》；
6.农业农村部关于印发《全国乡村产业发展规划（2020-2025年）》的通知中；
7.《农业农村部关于落实好党中央、2021年农业农村工作部署的实施意见》；
8.《农业农村部办公厅 财政部办公厅关于全面推进农产品产地冷藏保鲜设施建设的通知》；
9.《发展改革委等关于推动物流发展促进形成强大的意见》；
10.《广东省人民办公厅关于印发农业农村部 广东省人民共同推进广东乡村振兴战略实施2021年度工作要点的通知》；
11.《广东省实施乡村振兴战略规划（2018-2022年）》；
12.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（三版）；
13.《现代财务会计》；
14.建设单位提供的项目用地蓝线图、发展规划等相关基础资料；
15.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1、充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
2、坚持技术、设备的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的产品生产技术，设备选用国内的，确保产品的质量，以达到企业的益。
3、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
4、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
5、注重环境保护，设计中注重建设垃圾处理方案，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
6、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了分析和预测；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、成本收益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目年设计蔬菜果品海鲜冷链物流周转量 万吨 100.00
2 项目总占地面积 亩 185.00
3 项目总建筑面积 平方米 91835.68
4 总投资资金，其中： 万元 100000.00
4.1 建筑工程费用 万元 46212.99
4.2 设备及安装费用 万元 34923.84
4.3 土地费 万元 3330.00
4.4 其他费用 万元 2072.85
4.5 预备费用 万元 3460.32
4.7 铺底流动资金 万元 10000.00
二 主要数据
1 计算期内年均销售收入 万元 44769.23
2 年平均利润总额 万元 20120.95
3 年均净利润 万元 15090.71
4 年均城建费及附加 万元 377.58
5 年均增值税 万元 3146.53
6 年均所得税 万元 5030.24
7 项目定员 人 365
8 建设期 年 3
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 20.12%
2 项目投资利税率 % 23.65%
3 税后财务内部收益率 % 19.48%
4 税前财务内部收益率 % 25.35%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 78,106.90
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 118,262.97
7 投资回收期(税后)含建设期 年 8.26
8 投资回收期(税前)含建设期 年 7.26
9 盈亏平衡点 % 44.64%


二章 项目背景及必要性可行性分析
2.1项目提出背景
加强农产品流通体系建设，搞活流通、促进消费、保护农民利益、社会稳定，是党中央、长期以来十分重视的一项工作。加强农产品冷链设施建设，尤其是冷库建设及相应冷库的升级改造，使之适应新形势下对农产品流通的新要求，适应我国加快产业结构调整、实现经济增长方式的转变的需要，在促进民生、提高居民生活水平方面发挥更大的作用，这是本项目建设的基本出发点。
本报告有杨刚工程师编制，请勿复制。更多案例模板参考或报告的定做详询186，0072，8890（微）杨刚工程师。