文化旅游发展有限公司文创中心建设项目可行性研究报告

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****文化旅游发展有限公司
****文创中心建设项目

可
行
性
研
究
报
告


二零二零年七月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目实施计划 2
1.2项目企业基本情况 3
1.3编制依据 3
1.4编制原则 4
1.5研究范围 4
1.6主要经济技术指标 5
1.7综合评价 6
第二章 项目背景及必要性分析 7
2.1项目提出背景 7
2.2本次建设项目的提出 9
2.3项目建设必要性分析 10
2.3.1满足人们对于文化创意产品消费需求增加的需要 10
2.3.2项目建设有利于形成新的产业链带动相关产业发展 10
2.3.3促进**省文化创意产业快速发展的需要 11
2.3.4项目建设是提升城市形象，促进经济全面可持续发展的需要 12
2.3.5增加当地就业带动共同致富及产业链发展的需要 12
2.4项目建设可行性分析 13
2.4.1政策可行性 13
2.4.2市场可行性 15
2.4.3管理可行性 16
2.4.4财务可行性 16
2.5分析结论 16
第三章 行业市场分析 17
3.1我国发展文化创意产业的意义分析 17
3.2我国文化创意行业发展状况及规模分析 20
3.3我国文化创意产业发展有利条件分析 21
3.4**省文化创意产业发展优势分析 23
3.5项目面对市场优势分析 26
3.6市场分析结论 28
第四章 项目建设条件 30
4.1地理位置选择 30
4.2区域投资环境 30
4.2.1区域地理位置 30
4.2.2区域地形地貌条件 30
4.2.3区域气候条件 31
4.2.4区域文化资源条件 31
4.2.5区域交通条件 31
4.2.6区域经济发展条件 32
第五章 总体建设方案 33
5.1项目规划方案 34
5.1.1规划原则 34
5.1.2项目目标和定位 34
5.1.3项目开发目标 34
5.1.4运营方式 35
5.1.5规划设计内容 35
5.1.6主要建设内容 36
5.2给排水设计 37
5.2.1设计依据 37
5.2.2给水设计 37
5.2.3排水设计 37
5.3供配电设计 38
第六章 节约能源方案 39
6.1节能设计依据 39
6.2主要节能措施 39
6.3具体节能方案 40
6.3.1 建筑节能 40
6.3.2 电气节能 41
6.3.3 暖通、动力节能 41
6.3.4 推广绿色照明 42
6.4 节水措施 42
6.5 节约土地 43
6.6节能降耗设计 44
6.7建设项目能源消耗种类和数量分析 44
6.7.1能源消耗种类 44
6.7.2能源消耗数量分析 44
6.8结论 44
第七章 环境保护与消防措施 46
7.1设计依据及原则 46
7.1.1环境保护设计依据 46
7.1.2设计原则 46
7.2建设地环境条件 46
7.3 项目建设和运营对环境的影响 46
7.4 环境保护措施方案 47
7.5消防安全 49
7.5.1设计依据 49
7.5.2消防措施 49
7.5.3抗震措施 50
7.5.4综合防灾 50
第八章 劳动安全卫生 51
8.1 编制依据 51
8.2概况 51
8.3 劳动安全 51
8.3.1工程消防 51
8.3.2防火防爆设计 52
8.3.3电力 52
8.3.4防静电防雷措施 52
8.4劳动卫生 53
8.4.1防暑降温 53
8.4.2卫生 53
8.4.3照明 53
第九章 企业组织机构与劳动定员 54
9.1组织机构 54
9.2劳动定员 54
9.3人力资源管理 54
9.4福利待遇 55
第十章 项目实施规划 56
10.1建设工期的规划 56
10.2建设工期 56
10.3实施进度安排 56
第十一章 投资估算与资金筹措 57
11.1投资估算依据 57
11.2建设投资估算 57
11.3流动资金估算 58
11.4资金筹措 58
11.5项目投资总额 58
11.6资金使用和管理 61
第十二章 财务及经济评价 62
12.1总成本费用估算 62
12.1.1基本数据的确立 62
12.1.2产品成本 63
12.1.3平均产品利润 64
12.2财务评价 64
12.2.1项目投资回收期 64
12.2.2项目投资利润率 65
12.2.3不确定性分析 65
12.3经济效益评价结论 65
第十三章 风险分析及规避 67
13.1项目风险因素 67
13.1.1不可抗力因素风险 67
13.1.2 工程风险 67
13.1.3市场风险 67
13.1.4资金管理风险 68
13.2风险规避对策 68
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 68
13.2.2工程风险规避对策 68
13.2.3市场风险规避对策 68
13.2.4资金管理风险规避对策 69
第十四章 招投标方案 70
14.1招标依据 70
14.2招标内容 70
14.3招标程序 70
第十五章 结论与建议 75
15.1结论 75
15.2建议 75
附 表 76
附表1 销售收入预测表 76
附表2 总成本表 78
附表3 外购经营材料表 79
附表4 项目水电消耗费用表 80
附表5 工资及福利表 81
附表6 利润与利润分配表 82
附表7 固定资产折旧费用表 83
附表8 无形资产及递延资产摊销表 84
附表9 流动资金估算表 85
附表10 资产负债表 86
附表11 资本金现金流量表 87
附表12 财务计划现金流量表 88
附表13 项目投资现金量表 90
附表14资金来源与运用表 92


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
******文创中心建设项目
1.1.2项目建设单位
****文化旅游发展有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址位于**省**市**镇***路
1.1.5项目负责人
报告编制人：杨刚186 0072 8890工程师
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为10000.00万元，其中：建设投资为9650.00万元（土建工程为7500.40万元，设备及安装投资963.60万元，土地费用为800.00万元，其他费用为292.00万元，预备费94.00万元），铺底流动资金为350.00万元。
本次项目建成后，正常运营年可实现年产值8400.00万元，年均销售收入为6090.00万元，年均利润总额2691.38万元，年均净利润2018.54万元，年均上缴城建费及附加为26.98万元，年均上缴增值税为269.79万元；投资利润率为26.91%，投资利税率29.88%，税后财务内部收益率22.65%，税后投资回收期(含建设期)为5.52年。
1.1.7项目建设规模
本项目总占地面积40亩，项目是在**省文化创意产业发展的战略思想指导下，依托****文化小镇建设契机，大力发展文化创意产业，积极培育现代服务业新亮点，打造******文创中心，项目的实施有利于进一步优化产业结构，转变经济增长方式，对创建两型社会有着重要意义。项目主要建设内容及规模如下：
项目主要建设内容一览表
工程类别 工程名称 层数 占地面积
（㎡） 建筑工程量
（㎡）
主要建筑工程 ****书院 3 2280.00 6840.00
文化创意研发中心 4 3200.00 12800.00
企业总部基地 5 1800.00 9000.00
合计 7280.00 28640.00
公共配套工程 道路硬化工程 8500.00
绿化景观工程 8000.00
停车场 1400.00
辅助配套工程 200.00
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金10000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。
1.1.9项目实施计划
本项目建设自2020年7月至2021年7月，建设工期共计1年。
1.2项目企业基本情况
名称：****文化旅游发展有限公司
类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
法定代表人：
注册资本：
成立日期：
营业期限：
住所：**省**市**市**镇***路东段路北
经营范围：旅游景区开发、建设、经营；自然景区管理服务；景区游览服务；旅游景区配套设施建设；组织文化艺术交流活动；乡村民俗旅游服务；农业休闲观光服务；拓展训练；果蔬采摘服务；餐饮服务；住宿服务；商场经营管理；旅游客运；停车场服务；儿童乐园服务；会议及展览服务；摄影服务；庆典礼仪服务；景区文艺表演；影视拍摄；农作物、蔬菜、水果、中药材的种植、加工及销售；花卉种植、销售；草坪、盆景的培育及销售；水产品的养殖、销售；园林绿化工程、景观工程、土石方工程；建筑安装工程、水利工程的施工；文化用品、工艺美术品、旅游纪念品、日用百货、农产品、食品、饮品的销售；物流服务；普通货运。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《**省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
3.《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》；
4.《文化产业振兴规划》；
5.《文化部“十三五”时期文化产业发展规划》；
6.《**省文化创意产业发展规划（2018-2022年）》；
7.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
8.《投资项目可行性研究指南》；
9.《现代财务会计》；
10.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
11.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1、充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
2、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
3、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
4、设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
5、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目总用地面积 亩 40.00
2 总建筑面积 平方米 28640.00
3 总投资资金，其中： 万元 10000.00
3.1 建安工程费用 万元 8464.00
3.2 土地费 万元 800.00
3.3 工程建设其他费用 万元 292.00
3.4 预备费用 万元 94.00
3.5 铺底流动资金 万元 350.00
二 主要数据
1 正常运营年销售收入 万元 8400.00
2 年均销售收入 万元 6090.00
3 年平均利润总额 万元 2691.38
4 年均净利润 万元 2018.54
5 年均城建费及附加 万元 26.98
6 年均增值税 万元 269.79
7 年均所得税 万元 672.85
8 项目定员 人 220
9 建设期 年 1
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 26.91%
2 项目投资利税率 % 29.88%
3 税后财务内部收益率 % 22.65%
4 税前财务内部收益率 % 28.70%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 9,648.71
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 14,386.69
7 投资回收期(税后)含建设期 年 5.52
8 投资回收期(税前)含建设期 年 4.82
9 盈亏平衡点 % 43.62%
1.7综合评价
本次“******文创中心建设项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托**省文化资源优势以及得天厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，本次项目是发展文化产业、提升现代服务业水平的重大项目，也是完善城市功能、提升城市品位、扩大城市规模、改善和发展民生的重要途径。该项目建成后，可通过文化创意设计、创意娱乐体验、影视制作、商业配套经营，以及延伸到下游文化创意产品开发、周边打造等，形成完整市场链条。项目的运营将带动当地文化产业的发展，促进就业，加快城市发展进程，项目将为地方经济发展增创新的优势。
本项目建设条件，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。

第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
本报告有中投信德杨刚工程师编制，请勿复制。更多案例模板参考或报告的定做详询（微）杨刚工程师。