石家庄房屋征收评估联系方式

变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，称为变现能力弱。因为变现能力是与变现的价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买。可见，如果没有价格的约束，任何商品都能很快变现。

与一般商品相比，不动产价格具有下列特征：
(1)生产成本不同。一般商品是劳动的产物，有生产成本；而不动产中的土地不是劳动创造的。例如，一块风景秀丽的用来开发的土地，因适合建造别墅区导致其卖价很高，但在此之前这块土地可能并未投入任何劳动力。从其层面看，一般商品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕当下“劳动价值"上下波动；而不动产中的地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，而是地租的资本化或资源性的体现。
(2)折旧不同。一般商品的寿命有限，而且可以大量重复生产，其价格随着时间逐渐降低，因此具有折旧现象；而不动产中的土地由于具有永续性，无这种现象，其价格随着时间的流逝以及经济环境的变化而自然升高或降低。如一座矿业城市，当矿产资源被开发利用繁荣兴旺时，当地的不动产价格会随经济的繁荣而升高；若没有其他产业兴起，则当地的地价随着城市矿产资源的匮乏、经济的没落而有所降低。
(3)价格差异不同。一般商品，如汽车、电视机等可以大量生产，可标准化，其价格较为一致；不动产中的土地由于其自身的特性，没有两块土地是完全相同的，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同土地的价格有较大的差异，在大城市的商业集中区的不动产价格与在偏远的山区或边远的荒漠的不动产价格差别很大。
(4)市场性质不同。一般物品具有较完全市场，形成的价格较为客观；而不动产市场是个不完全的市场，形成的价格容易受主观因素影响。
(5)价格形成时间不同。一般物品易于比较，并且具有较完全市场。但是在不动产中土地个别差异大，又无完整市场，其价格一般需要经过长期考虑后才形成。因此，不动产价格形成的时间通常较长而且较为艰难。

在经济较为发达、市场认知较为稳定的国家，市场法是运用较为广泛的方法。它不仅仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产的评估，还被用于企业整体资产评估中。
然而，目前我国市场对诸如企业价值等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响，评估人员在使用市场法进行资产评估的过程中就需要特别关注可比案例和被评估资产在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场价格和资产价值之间的差异性，避免用价格取代价值；在充分分析市场认知与价值内在差异性的基础上，合理调整价值乘数等相关因子，得到待估资产的评估价值。

在单项资产评估中，收益法通常被用于以下类型资产的评估：（1）无形资产，包括专利及专有技术、商标、著作权、客户关系、特许经营权等。（2）房地产。通常是具有收益性的房产类别，比如商铺'、酒店、写字楼等。（3）机器设备。一般情形下，单台机器设备很难立产生收益，因此该类型资产不易釆用收益法进行评估。对于可出租的机器设备或可立产生现金流的生产线、成套设备，可以采用收益法进行评估。（4）其他资产。比如非上市交易的股票、债券、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产等。

收益法在整体资产评估中的应用通常是对企业价值进行评估。企业经营的本质是获得收益，因此，收益法与其他评估方法相比更能体现企业存在和运营的本质特征，也是其价值更为直观的体现。通常情形下，评估人员依据收益口径的不同，选择不同的收益法具体方法进行评估。常见的方法有股利折现模型、现金流折现模型、经济利润模型，它们分别对应的收益口径为股利、自由现金流量以及经济利润。

对于轻资产类型的企业价值评估，收益法通常占据极为重要的地位。与传统生产性企业相比，轻资产企业所拥有的固定资产、有形资产较少，其获利的主要来源是无法体现在企业财务报表中大量的无形资产。因而，如果釆用成本法对其进行评估，则其作为盈利主体而具有的价值可能无法全面体现出来，企业价值或被严重低估。在此状况下，收益法就成为更为合理的方法。