贵州省国际旅居康养公寓建设项目立项申请可行性研究报告

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贵州xxx养老服务公司
黔西南州xxx国际旅居康养公寓建设项目
可行性研究报告

编制日期：二零一x年十月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目实施计划 3
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 3
1.4编制原则 4
1.5研究范围 4
1.6主要经济技术指标 5
1.7综合评价 6
第二章 项目背景及必要性分析 7
2.1项目提出背景 7
2.2本次项目的提出缘由 9
2.3项目建设必要性分析 11
2.3.1促进我国健康产业快速发展的需要 11
2.3.2顺应我国社会养老事业快速发展的需要 12
2.3.3促进构建和谐社会稳定发展的需要 13
2.3.4积极响应贵州省养老模式发展思路及目标的需要 13
2.3.5满足人们康养旅游度假市场消费需求的需要 14
2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要 15
2.3.7带动当地经济快速发展的需要 15
2.4项目建设可行性分析 15
2.4.1政策可行性 15
2.4.2市场可行性 22
2.4.3管理可行性 22
2.5分析结论 23
第三章 行业市场分析 24
3.1我国大健康产业市场发展状况分析 24
3.2我国大健康产业发展前景分析 25
3.3我国人口老龄化发展趋势分析 27
3.4我国养老事业发展前景分析 28
3.5我国康养旅游业发展机遇及前景分析 29
3.6xxx市康养旅游市场发展前景分析 32
3.7市场分析结论 33
第四章 项目建设条件 34
4.1地理位置选择 34
4.2区域建设条件 34
4.2.1区域地理位置 34
4.2.2区域地形地貌条件 35
4.2.3区域气候条件 35
4.2.4区域交通区位条件 35
4.2.5区域经济发展条件 36
第五章 总体建设方案 38
5.1规划设计方案 38
5.1.1规划设计理念 38
5.1.2平面布置指导思想 39
5.1.3平面布置原则 39
5.2建设功能与定位 39
5.3项目服务理念及宗旨 40
5.4项目工程建设规模 40
5.5建筑设计方案 41
5.5.1 建筑设计主要规范及标准 41
5.5.2指导思路 41
5.5.3结构设计等级 41
5.5.4防火分区及安全疏散设计 42
5.5.5无障碍设计 42
5.5.6建筑节能设计 42
5.6公用工程方案 42
5.6.1设计依据 42
5.6.2给水设计 43
5.6.3排水设计 43
5.6.4供电 43
5.6.5安防监控 44
第六章 节约能源方案 45
6.1节能设计依据 45
6.2主要节能措施 45
6.3具体节能方案 46
6.3.1 建筑节能 46
6.3.2 电气节能 47
6.3.3 暖通、动力节能 47
6.3.4 推广绿色照明 48
6.4 节水措施 48
6.5 节约土地 49
6.6节能降耗设计 50
6.7建设项目能源消耗种类和数量分析 50
6.7.1能源消耗种类 50
6.7.2能源消耗数量分析 50
6.8结论 51
第七章 环境保护与消防措施 52
7.1设计依据及原则 52
7.1.1环境保护设计依据 52
7.1.2设计原则 52
7.2建设地环境条件 52
7.3 项目建设和运营对环境的影响 52
7.4 环境保护措施方案 53
7.5消防安全 55
7.5.1设计依据 55
7.5.2消防措施 55
7.5.3抗震措施 56
7.5.4综合防灾 56
第八章 劳动安全卫生 57
8.1 编制依据 57
8.2概况 57
8.3 劳动安全 57
8.3.1工程消防 57
8.3.2防火防爆设计 58
8.3.3电力 58
8.3.4防静电防雷措施 58
8.4劳动卫生 59
8.4.1防暑降温 59
8.4.2卫生 59
8.4.3照明 59
第九章 企业组织机构与劳动定员 60
9.1组织机构 60
9.2劳动定员 60
9.3人力资源管理 60
9.4福利待遇 61
第十章 项目实施规划 62
10.1建设工期的规划 62
10.2 建设工期 62
10.3实施进度安排 62
第十一章 投资估算与资金筹措 64
11.1投资估算依据 64
11.2建设投资估算 64
11.3流动资金估算 65
11.4资金筹措 65
11.5项目投资总额 65
11.6资金使用和管理 68
第十二章 财务及经济评价 69
12.1总成本费用估算 69
12.1.1基本数据的确立 69
12.1.2产品成本 70
12.1.3平均产品利润 71
12.2财务评价 71
12.2.1项目投资回收期 71
12.2.2项目投资利润率 72
12.2.3不确定性分析 72
12.3经济效益评价结论 73
第十三章 风险分析及规避 74
13.1项目风险因素 74
13.1.1不可抗力因素风险 74
13.1.2 工程风险 74
13.1.3市场风险 74
13.1.4资金管理风险 75
13.2风险规避对策 75
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 75
13.2.2工程风险规避对策 75
13.2.3市场风险规避对策 75
13.2.4资金管理风险规避对策 76
第十四章 招投标方案 77
14.1招标依据 77
14.2招标内容 77
14.3招标程序 77
第十五章 结论与建议 82
15.1结论 82
15.2建议 82
附 表 83
附表1 销售收入预测表 83
附表2 总成本表 85
附表3 外购材料表 86
附表4 外购燃料及动力费表 87
附表5 工资及福利表 88
附表6 利润与利润分配表 89
附表7 固定资产折旧费用表 90
附表8 无形资产及递延资产摊销表 91
附表9 流动资金估算表 92
附表10 资产负债表 93
附表11 资本金现金流量表 94
附表12 财务计划现金流量表 95
附表13 项目投资现金量表 97
附表14借款偿还计划表 99


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
黔西南州xxx国际旅居康养公寓建设项目
1.1.2项目建设单位
贵州xxx养老服务公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址位于贵州省xxx市xxx街道办事处xxx村。
1.1.5项目负责人
报告编制人：杨刚186 0072 8890工程师
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为5000.00万元，其中：建设投资为4739.75万元（土建工程为3163.35万元，设备及安装投资495.00万元，土地费用为1000.00万元，其他费用为57.24万元，预备费24.16万元），建设期利息为110.25万元，铺底流动资金为150.00万元。
本次项目建成后，可实现年均销售收入为2366.08万元，年均利润总额916.08万元，年均净利润778.67万元，年上缴税金及附加为12.07万元，年增值税为120.67万元；投资利润率为18.32%，投资利税率20.98%，税后财务内部收益率12.85%，税后投资回收期(含建设期)为7.43年。
1.1.7项目建设规模
本项目总用地面积为10790.00平方米，总规划建筑面积20050.00平方米，主要建筑内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
工程类别 分项工程名称 占地面积（m2） 层数 建筑面积（m2） 备注
1、主要建筑工程 万峰酒店 450.00 5 2250.00
富瑞村 400.00 4 1600.00
颐康园 450.00 5 2250.00
乐康楼 800.00 6 4800.00
康养城 550.00 5 2750.00
康复苑 350.00 2 700.00
露天游浴池 400.00 1 400.00
多功能球场 300.00 1 300.00
健身浅道 1000.00 1 1000.00
职工宿舍 400.00 5 2000.00
综合办公楼 400.00 5 2000.00 （医疗服务厅、旅游服务厅、
行政服务厅等）
合计 5500.00 20050.00
2、公共工程 道路硬化工程 2600.00 2600.00
绿化景观工程 2690.00 2690.00
地下停车场 4000.00 4000.00
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金5000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金1500.00万元，申请发行企业债2000.00万元，申请银行贷款1500.00万元。
1.1.9项目实施计划
本项目分二期建设，一期工程建设从2018年12月至2019年11月，计1年；二期工程建设从2019年12月至2020年11月，计1年；工程建设工期共计2年。
1.2项目承建单位介绍
略
1.3编制依据
1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》；
3.《关于加快发展养老服务业的若干意见》；
4.《办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；
5.《关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）；
6.《“健康中国2030”规划纲要》；
7.《关于促进健康服务业发展的若干意见》；
8.《贵州省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
9.《贵州省进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的实施方案》；
10.《贵州省人民关于加快发展养老服务业的实施意见》；
11.《贵州省关于支持社会力量发展养老服务业的政策措施》；
12.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
13.《投资项目可行性研究指南》；
14.《现代财务会计》；
15.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
16.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总占地面积 平方米 10790.00
2 总建筑面积 平方米 20050.00
3 总投资资金，其中： 万元 5000.00
3.1 建筑工程费用 万元 3163.35
3.2 设备及安装费用 万元 495.00
3.3 土地费用 万元 1000.00
3.4 其他费用 万元 57.24
3.5 预备费用 万元 24.16
3.6 建设期利息 万元 110.25
3.7 铺底流动资金 万元 150.00
二 主要数据
1 正常运营年销售收入 万元 2991.60
2 年均销售收入 万元 2366.08
3 年平均利润总额 万元 916.08
4 年均净利润 万元 778.67
5 年销售税金及附加 万元 12.07
6 年均增值税 万元 120.67
7 年均所得税 万元 137.41
8 年上缴税金总额 万元 270.15
9 项目定员 人 138
10 建设期 年 2
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 18.32%
2 项目投资利税率 % 20.98%
3 税后财务内部收益率 % 12.85%
4 税前财务内部收益率 % 15.71%
5 税后财务静现值(ic=6%) 万元 1,463.23
6 税前财务静现值(ic=6%) 万元 2,355.47
7 投资回收期(税后)含建设期 年 7.43
8 投资回收期(税前)含建设期 年 6.69
9 盈亏平衡点 % 49.40%
1.7综合评价
本次“黔西南州xxx国际旅居康养公寓建设项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托xxx市生态资源优势以及得天厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集康体、养生、养老、文化、休闲旅游观光等为一体的国际旅居康养中心。
本项目建设条件，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。


第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
一、康养产业面临较好市场发展机遇
康养产业是21世纪的新兴产业，是现代服务业的重要组成部分，关系国民的生存质量，影响经济社会发展。 “十三五”时期是我国人口老龄化高速增长期，也是康养产业发展的黄金期。
如需全文或报告的定制 186，0072，8890 杨刚 微，