商用资产评估报告，节能评估报告，水资源论证用途,节能评估报告

我们开展全过程工程咨询服务：
1、规划咨询：含总体规划、专项规划、区域规划及行业规划的编制；
2、项目咨询：含项目投资机会研究、投融资策划，项目建议书、项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告的编制，政
府和社会资本合作 PPP 项目咨询等；
3、评估咨询：各级及有关部门委托的对规划、项目建议书、可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、PPP 项目实施
方案、初步设计的评估，规划和项目中期评价、后评价，项目概预决算审查，及其他履行投资管理职能所需的技术服务；
4、其他咨询：节能报告、水土保持方案、水资源论证、行洪论证、地质灾害危险性评估报告（外协资质）、环境事故应急预案、
安全应急预案、重大项目社会稳定性风险评估报告、移民安置方案、交通影响评价、生态资源修复方案、项目评估报告、重大行政决
策后评价报告以及项目概预决算审查和他履行投资管理职能所需的技术服务；
5、资产评估：企业价值评估、单项或资产组合评估、财务报告目评估、司法鉴定、税基评估、价值咨询资产评估。
（1）企业价值评估，服务于企业改制、兼并、重组、分立、股权转让、股权质押、股份支付、破产清算、清产核资；
（2）单项资产或资产组合评估，服务于房地产、土地使用权、海域权、林权、专利权、商标权、非专利技术、机器设备、机动车、在建工程的押和质押等、
非货币出资、处置交易评估，债转股、个人资产评估、财务入账、资产证券化、租金评估；
（3）财务报告目的评估，服务于投资性房地产、金融资产公允价值计量、商誉及资产减值测试、合并对价分摊；
（4）司法鉴定，服务于诉讼、执行阶段的资产价值鉴证；
（5）税基评估，服务于股权转让、资产让渡；
（6）价值咨询，服务于偿债能力评估、跨国并购、投资价值分析、金融资产处置。。
6、财务审计：财务年度审计、高企专项审计、项目专项审计、财务流水账审计等。
7、科技版块：中小企业科技服务包模式公司中小企业科技服务包模式，提供技术转移转化、知识产权、政策运用咨询、科技金融、科技项目全过程咨询等咨询服务；
包括：高新企业申请指导、科技成果转化、科技成果评价、科技成果鉴定、科技项目申请服务、科技资金申请指导；知识产权评估交易、产学研合作、技术咨询与培训等服务；
专利技术购买与转让、专利权质押、计算机软件著作权及美术文字作品登记、产品检验检测、型式试验、软件测评、科技查新、科技成果登记、技术合同备案、战略情报研究、
网络信息化服务；高企、科技型中小企业、双软、专精特新、高成长型、行业小巨人的申请以及企业技术中心、工程技术中心、院士工作站、生产许可、体系认证、知识产权贯标、
两化融合管理体系贯标等申办、科技计划专项、中小企业专项、工业发展专项以及专利资助等申报与验收；知识产权出资、融资咨询、专项科技服务、编制融资报告与申请汇编资料、
专利预审与试点银行推荐、知识产权质押款、知识产权价值评估、尽职调查、专利权质押登记、知识产权增资实缴、创新型企业兼并重组、验资与专项审计、研发费用加计扣除、
申请款贴息政策等；同时与国内诸多中小微企业、中小企业服务机构、融资机构、咨询机构进行长期合作。

资产评估报告

资产评估，是指评估机构及其评估人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的服务行为。《人民共和国资产评估法》已由人民共和国第十二届全国人民代表大会常务第二十一次会议于2016年7月2日通过，现予公布，自2016年12月1日起施行。 [3]
资产评估，即资产价值形态的评估。是指的机构或评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。
就目前学术界和执业界的普通共识，资产评估可以表述为：资产评估是机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价值进行分析评定、估算。
一、资产评估的种类
1．按资产评估工作的内容分为评估，评估复核和评估咨询.
2．按资产评估与评估准则的关系分为完全评估和限制评估.
3．按资产评估对象及适用原则分为单项资产评估和整体资产评估.
二、资产评估的特点
市场性，公正性，性，咨询性.
三、资产评估的功能
(一)__ 评价及评估功能
它是指资产评估具有评定估算资产价值的内在功效和能力.
(二)__ 管理的功能
它是指在以公有制为基础的社会主义市场经济初级阶段中，国家赋予资产评估的特殊功能.
(三)__ 公证的功能
它是指资产业务，评估对象和评估报告的使用者的特殊性要求资产评估发挥公证作用的职能.
第二节 价值类型和评估目的
一、资产评估的价值类型
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的 价值属性及其表现形式.
二、资产评估目的
资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分.资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化.一是建立了以执业质量为核心的检查长效机制；二是推动了资产评估准则的贯彻落实；三是促进了资产评估行业执业质量的明显提高；四是建立了一套定性和定量相结合的检查方法；五是培养了一批相对稳定的兼职检查人员。

风险导向经济责任审计需求及其创新

广义的经济责任审计包括一切审计。狭义的经济责任审计，则是特指我国在近些年来出现的旨在明确国家机关和国有企业事业单位领导人经营管理责任而进行的一种审计活动，是对领导干部职务行为影响其所在地区或部门（单位）财政收支、财务收支以及其他经济活动的真实、合法及效益进行归责，并做出审计处理和评价。这也就是我们通常所说的任期经济责任审计或者离任审计。

一、风险导向经济责任审计需求分析

从审计职业产生以来，审计模式已经从账项基础审计、制度基础审计发展到现在的风险导向审计，在经济责任审计领域，主要运用账项基础审计和制度基础审计，同样也需要风险导向审计。

（一）环境的需求是根本原因

随着经济化和科学技术发展的影响日益加深，企业间的竞争日益激烈，企业组织结构及经营活动日益复杂，会计判断和估计以及非常规交易也日益复杂，一些企业进行财务舞弊的压力和动机日益增大。国内外上市公司发生了一系列资本市场的案件，企业审计引起了全社会的关注。而制度基础审计由于其固有的内向型特点，以评价企业内部控制制度为基础，较少考虑外部环境的风险对财务报表的影响，使得审计人员很少能跳出内部控制的圈子，将审计的视角扩展到内部控制之外，而当存在管理层舞弊时，内部控制是失效的，传统方法的局限性十分明显。环境的迅速变化使审计人员逐渐认识到被审计单位并非孤立的主体，如果将其隔离于所处的广泛的经济网络，审计人员就不可能有效地理解被审计单位的交易及其整体绩效和财务状况。正是由于管理舞弊的层出不穷，国际上已全面进入现代风险导向审计时代，要求将被审计单位置于宏观经济背景下，分析其生存能力和经营风险，进而评估其重大错报风险，终达到降低审计风险的目的。鉴于经济责任审计对象规模及行业的特点，引入风险导向审计也是可行之举。

（二）审计执业风险的增加是直接原因

近十多年来，因企业经营失败或者管理层舞弊造成企业破产倒闭的事件剧增，投资者和贷款人蒙受的损失，迫于社会压力，很多国家判决逐渐倾向于增加审计人员的责任，审计人员的职业风险在“诉讼爆炸”的背景下急剧增加。在制度基础审计模式下，审计人员主要关注内部控制系统即控制风险，强调内部控制与实施的审计程序之间的关系，往往忽略了其他风险因素。因此，一旦公司内部的管理人员串通舞弊，实现“造假”，就可以绕过内部控制系统。使得之后的一系列审计程序的实施都是无效的，导致审计失败。所以，弥补制度基础审计的缺陷，主动控制与规避审计风险，就成为了风险导向审计产生的直接原因。

（三）战略管理理论和实践的发展是基本动力

战略管理理论和实践的发展为风险导向审计提供了重要的启示和实践基础。随着经济化和各国经济的发展，现代企业管理已发生了深刻的变化，主要的变化是从过程管理向战略管理转变，战略管理思想开始渗透到企业管理的方方面面，战略管理根本的着眼点是分析企业所面临的风险以及找出化解风险的对策。财务报表风险实际上是企业战略风险以及相关经营环节风险的副产品，所以要想充分把握审计风险，审计人员了解企业所依存的环境，基于环境制定的发展战略，经营风险与相关控制。从而考虑对财务报表各项认定的影响，以便评估重大错报风险。

二、风险导向经济责任审计的创新

风险导向经济责任审计克服了传统的审计方法缺乏从宏观的角度对被审计单位进行评价而加大审计风险的缺点，它不仅仅是一种新的审计理念，更重要的是它带来了审计技术方法、审计程序的变革，具有的应用价值和实际意义。

（一）强调对被审计单位及其环境的了解

在新的审计思路下，审计人员需要对被审计单位实施风险评估程序，了解被审计单位及其环境，以便充分识别和评估重大错报风险。根据我国目前的经济状况，审计人员在了解被审计单位及其环境时需要关注以下三个方面：一是关注被审计单位的业务与商品、地产、金融泡沫的关联程度。如可以以美国次贷危机导致的巨额亏损为例，分析商品、地产、金融泡沫破裂之后给被审计单位资金链带来的冲击，并进一步判断这些行业的经营风险，为评估重大错报风险提供依据。二是关注行业状况，要高度关注被审计单位所在行业的景气度，特别是经济形势不稳定的行业，如能源、地产、金融等，还有那些一直以来不太景气的行业，如纺织、化纤、服装等。此外，还要关注行业的市场供求与竞争，生产经营的季节性和周期性，行业的关键指标和统计数据，能源的供应与成本，产品生产技术的变化等。三是高度关注被审计单位及其大股东和关联方的多元化及资本运作。实施企业经济责任审计时有必要取得大股东及关联方的财务报表，包括以前年度已审的财务报表和报告年度未审的财务报表。监管部门也可以出台相关的文件，强制要求大股东及关联方配合公司审计。

（二）改进了审计业务的流程

风险导向审计要求审计人员运用“自上而下”和“自下而上”相结合的审计思路，对财务报表做出合理的判断。从审计流程上看，风险导向审计的业务流程更加严密。

风险导向审计的总体思路要求审计人员将了解被审计单位的经营环境和经营活动作为审计的起点，分析评估被审单位财务报表可能出现重大错报风险的领域，设计控制测试程序和实质性测试程序。在设计实质性测试程序时，对评价出的高风险领域（异常或意外事项）实施更详细的实质性程序。这样，有限的审计资源就可以集中到高风险领域，有利于审计人员有效地控制风险和节约成本，增强审计程序的实施效果。若具体到一项特定的审计业务，审计人员既要严格按照风险导向审计的整体业务流程来开展审计活动，又要针对不同客户的不同情况、业务特点、风险评估的情况，确定在这项业务中所要实施的具体的审计程序。在风险导向审计的要求下，具体审计程序的制定有其特有的“循序渐进”性。审计程序不是一成不变的，而是一环扣一环的，这个环节程序的评估或是实施结果。直接影响到下个环节执行程序，例如，对于一家被审计对象，如果在控制环境评估中发现企业的战略非常激进，经营方式大量使用赊销，还发现公司的一个疑似关联公司为此次审计项目的客户提供一些信用担保。这里会产生三个后续问题，一是很大可能存在特定风险一需要证实或是排除担保公司是不是关联方，这种信用担保对公司究竟有什么影响。如果证实是关联方就会有非常多的后续工作去做。二是影响内部控制测试，激进的战略导致这个公司的销售收款循环的风险会远远地超过普通企业，在做内部控制测试的时候就要多做很多工作，如穿行测试、更大范围的内部控制测试等。三是影响一些科目的实质性测试，如应收账款，执行的程序比一般企业更严格更复杂。总之，现代审计是一种循环递推的、证据驱动的、基于判断的风险评估过程。该规则应该适用于经济责任审计工作。

（三）分析程序贯穿于审计的始终

传统审计主要运用调查、询问、测试、检查、监盘、重新计算等审计方法来获取证据，将审计资源主要投向对被审计单位账户余额和交易层次风险的评估。风险

导向审计尽管也会用到检查、调查、询问、函证、穿行测试等获取审计证据的方法，但其核心是分析性程序的运用，它有利于审计人员在审计中发现风险点，并针对风险点追加实施审计程序，从而提高审计的效率和效果。分析性程序贯穿于风险导向审计的各个环节，它可以用作风险评估程序，以了解被审计单位及其环境；当使用分析程序比细节测试更有效地将认定层次的检查风险降至可接受的水平时，分析程序可以用作实质性程序；在审计结束时或临近结束时。运用分析程序对财务报表进行整体复核。

在风险导向审计中，随着审计证据范围的扩大，分析性程序也成为审计证据的一种形式。分析性程序的运用贯穿于审计的全过程，它以其识别风险的特殊能力发挥着极其重要的作用。为了适应分析性程序功能扩大的要求，分析性程序开始走向多样化。审计人员常常把战略分析、绩效分析、财务分析及前景分析等分析工具运用到风险评估之中，既对财务数据进行分析，也对非财务数据进行分析，这就使得风险评估多元化。为了使风险评估结果更加可靠，注意分析性程序的结果应被其他程序取得的证据加以佐证或解释。对于分析性程序发现的异常或意外事项，应相应追加细节测试。

（四）注重审计人员的胜任能力

我国审计执业的总体水平与经济发达国家相比还存在一定的差距，具体表现在审计队伍知识结构单调、人员素质欠佳、法律责任意识较低。而风险导向审计比起制度基础审计在更大程度上依赖于审计人员对风险的分析、判断、评估的能力和经验，并在评估的基础上采取有针对性的审计程序，具备这种能力的人员的欠缺。正是我们目前推广这一审计模式的一大难点。在风险导向审计下能否合理、有效地分析评估客户财务报表存在的重大错报风险，是决定审计工作成败的关键，必将成为评价会计师事务所及审计人员个人胜任能力的关键尺度。在当前会计师事务所法律风险很低和审计市场竞争不太规范的情况下，审计人员缺乏自我提升业务水准的压力，满足于中、低端市场。新统计表明在2007年度会计师事务所全国居前的均为“四大”在中国的相关事务所。目前“四大”在中国的分支机构正在向中、低端市场扩张。对于中国审计职业界来说，除通过联合增强实力外，改变理念，学习借鉴国外同业的技术方法及工作经验，提升执业水准，提高识别风险、评估风险的能力，尤其是从产生重大错报的根源去把握和评估风险，进而采取有效的应对措施来降低风险，经过不断探索和知识积累增强应对各种复杂情况的能力，才是生存和发展的关键。

《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》
国家发展和改革令第6号
章 总则
条为加强固定资产投资项目节能管理，促进科学合理利用能源,从源头上杜绝能源浪费，提高能源利用效率，根据《人民共和国节约能源法》和《关于加强节能工作的决定》，制定本办法。
第二条本办法适用于各级人民发展改革部门管理的在我国境内建设的固定资产投资项目。
第三条本办法所称节能评估，是指根据节能法规、标准，对固定资产投资项目的能源利用是否科学合理进行分析评估，并编制节能评估报告书、节能评估报告表（以下统称节能评估文件）或填写节能登记表的行为。
本办法所称节能审查，是指根据节能法规、标准，对项目节能评估文件进行审查并形成审查意见，或对节能登记表进行登记备案的行为。
第四条固定资产投资项目节能评估文件及其审查意见、节能登记表及其登记备案意见，作为项目审批、核准或开工建设的前置性条件以及项目设计、施工和竣工验收的重要依据。
未按本办法规定进行节能审查，或节能审查未获通过的固定资产投资项目，项目审批、核准机关不得审批、核准，建设单位不得开工建设，已经建成的不得投入生产、使用。
第二章 节能评估
第五条固定资产投资项目节能评估按照项目建成投产后年能源消费量实行分类管理。
（一）年综合能源消费量3000吨标准煤以上（含3000吨标准煤，电力折算系数按当量值，下同），或年电力消费量500万千瓦时以上，或年石油消费量1000吨以上，或年天然气消费量100万立方米以上的固定资产投资项目，应单编制节能评估报告书。
（二）年综合能源消费量1000至3000吨标准煤（不含3000吨，下同），或年电力消费量200万至500万千瓦时，或年石油消费量500至1000吨，或年天然气消费量50万至100万立方米的固定资产投资项目，应单编制节能评估报告表。
（三）年综合能源消费量1000吨以下（不含1000吨，下同），或年电力消费量200万千瓦时以下，或年石油消费量500吨以下，或年天然气消费量50万立方米以下的固定资产投资项目，应填写节能登记表。
备注:第五条是评判企业做节能报告文件的标准，学习节能报告时应格外注意此条。
第六条固定资产投资项目节能评估报告书应包括下列内容：
（一）评估依据；
（二）项目概况；
（三）能源供应情况评估；
（四）项目建设方案节能评估；
（五）项目能源消耗和能效水平评估，包括能源消费量、能源消费结构、能源利用效率等方面的分析评估；
（六）节能措施评估，包括技术措施和管理措施评估；
（七）存在问题及建议；
（八）结论。
节能评估文件和节能登记表应按照本办法附件要求的内容深度和格式编制。
第七条固定资产投资项目建设单位应委托有能力的机构编制节能评估文件。项目建设单位可自行填写节能登记表。
第八条固定资产投资项目节能评估文件的编制费用执行国家有关规定，列入项目概预算。
第三章 节能审查
第九条固定资产投资项目节能审查按照项目管理权限实行分级管理。由国家发展改革委核报审批或核准的项目以及由国家发展改革委审批或核准的项目，其节能审查由国家发展改革委负责；由地方人民发展改革部门审批、核准、备案或核报本级人民审批、核准的项目，其节能审查由地方人民发展改革部门负责。
第十条按照有关规定实行审批或核准制的固定资产投资项目，建设单位应在报送可行性研究报告或项目申请报告时，一同报送节能评估文件提请审查或报送节能登记表进行登记备案。
按照省级人民有关规定实行备案制的固定资产投资项目，按照项目所在地省级人民有关规定进行节能评估和审查。
第十一条节能审查机关收到项目节能评估文件后，要委托有关机构进行评审，形成评审意见，作为节能审查的重要依据。
接受委托的评审机构应在节能审查机关规定的时间内提出评审意见。评审机构在进行评审时，可以要求项目建设单位就有关问题进行说明或补充材料。
第十二条固定资产投资项目节能评估文件评审费用应由节能审查机关的同级财政安排，标准按照国家有关规定执行。
第十三条节能审查机关主要依据以下条件对项目节能评估文件进行审查：
（一）节能评估依据的法律、法规、标准、规范、政策等准确适用；
（二）节能评估文件的内容深度符合要求；
（三）项目用能分析客观准确，评估方法科学，评估结论正确；
（四）节能评估文件提出的措施建议合理可行。
第十四条节能审查机关应在收到固定资产投资项目节能评估报告书后15个工作日内、收到节能评估报告表后10个工作日内形成节能审查意见，应在收到节能登记表后5个工作日内予以登记备案。
节能评估文件委托评审的时间不计算在前款规定的审查期限内，节能审查（包括委托评审）的时间不得超过项目审批或核准时限。
第十五条固定资产投资项目的节能审查意见，与项目审批或核准文件一同印发。
第十六条固定资产投资项目如申请重新审批、核准或申请核准文件延期，应一同重新进行节能审查或节能审查意见延期审核。

能源审计是指用能单位自己或委托从事能源审计的机构，根据国家有关节能法规和标准，对能源使用的物理过程和财务过程进行检测、核查、分析和评价的活动。能源审计是审计单位依据国家有关的节能法规和标准，对企业和其它用能单位能源利用的物理过程和财务过程进行的检验、核查和分析评价，是一种加强企业能源科学管理和节约能源的有效手段和方法，具有很强的监督与管理作用。

能源审计分为三种类型：初步能源审计、全面能源审计、专项能源审计。

（1）初步能源审计 进行能源审计的对象比较简单，花费时间较短，通常只做初步能源审计。这种审计的要求比较简单，只是通过对现场和现有历史统计资料的了解，对能源使用情况仅作一般性的调查，所花费的时间也比较短，一般为1-2天，其主要工作包括三个方面：

一是对用能单位的主要建筑物情况、供热系统、空调系统、管网系统、照明系统、用水系统、以及其他用能设备情况进行调查，掌握用能单位的总体基本情况。

二是对用能单位的能源管理状况进行调查，了解用能单位的主要节能管理措施，查找管理上的薄弱环节；

三是对用能单位能源统计数据的审计分析，是主要耗能设备与系统的能耗指标的分析（如供暖、空调、供配电、给排水等），若发现数据不合理，就需要在全面审计时进行必要的测试，取得较为可靠的基本数据，便于进一步分析查找设备运转中的问题，提出改进措施。 初步能源审计一方面可以找出明显的节能潜力以及在短期内就可以提高能源效率的简单措施，同时，也为下一步全面能源审计奠定基础。

（2）全面能源审计

对用能系统进行深入全面的分析与评价，就要进行详细的能源审计。这就需要用能单位有比较健全的计量设施，或者在全面审计前安装必要的计量表，全面地采集企业的用能数据，必要时还需进行用能设备的测试工作，以补充一些缺少计量的重要数据，进行用能单位的能源实物量平衡，对用能设备或系统进行节能分析，寻找可行的节能项目，提出节能技改方案，并对方案进行经济、技术、环境评价。

（3）专项能源审计

对初步审计中发现的能耗环节，针对性的进行的能源审计称为专项能源审计。在初步能源审计的基础上，可以进一步对该方面或系统进行封闭的测试计算和审计分析，查找出具体的浪费原因，提出具体的节能技改项目和措施，并对其进行定量的经济技术评价分析，也可称为专项能源审计。

无论开展上述那种类型的能源审计，均要求能源审计小组应由熟悉节能法律标准、节能监测相关知识、财会、经济管理、工程技术等方面的人员组成，否则能源审计的作用难以充分发挥出来。

企业的固定资产主要有机器设备、建筑物、在建工程和土地使用权等。
1．机器设备可以单评估，也可以与企业其它资产一并评估。在清查核实企业资产时，应当注意未进价设备、已经摊销完的设备、租入租出设备、建筑附属设备以及资产发生使用情况。对于设备的评估一般采取重置成本法；如果存在着相关机器设备的二手交易市场或较多交易实例时，也可以采取即现行市价法进行评估；而对于能用于立经营并获利的机器设备，则可以采用收益现值法加以评估。外购的机器设备进行评估时，需要考虑以下重置价格构成项目：设备自身购置价格、运输费用、安装调试费用、进口设备关税、大型机器设备一定期限内的资金成本以及其他合理费用，如手续费、牌照费、验车费等。自制机器设备的评估，需要考虑以下重置价格项目：制造费用、安装调试费用、大型自制机器设备的合理资金成本、合理利润以及其他必要、合理费用等。进口机器设备如果在国内能够找到替代品，应当参考该替代品在评估基准日的市场价格。由于功能性或实体性原因，固定资产报废的，资产评估价值为零。
2．建筑物与在建项目的评估。企业所有的建筑物与在建项目的评估，一般采取重置价值法，即在正常情况下，按照评估基准日重新购置该建筑物或在建项目所需要的全部费用。全部费用包括直接费用、需计算的间接费用、其他费用、资金成本等。建设过程中必然发生的设备、物资、资金等消耗，纳入评估范围。这里详细解释一下在建工程的评估。在建工程主要是指固定资产建设改良工程，包括成套或单建设的生产性和非生产性的固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程。对于施工建设可能发挥其预定功效的建设中的固定资产，一般应划入在建工程评估范围。如果企业没有将该工程作为在建工程加以管理，则可以按照实际需要，依照在建工程的评估方法确定其价值，在汇入其它资产中，并在资产评估报告书中予以说明。已经列入“在建工程”会计项目的资产，经审核无误后区别情况列入在建工程评估范围，或者汇入固定资产或其他资产。已完工的在建工程一般应视其具体归入建筑物、机器设备等资产中，并加以说明。在评估过程中，应当注意了解在建工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量以及实际支付款项，还应了解评估基准日后所发生的款项支付人等。确定评估基准日应当易于划分完工程度、准确计算工程款项、尽量接近评估现场工作时间。对于明显存在的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值以及经济性陈旧贬值，应在评估时予以扣除。在正常施工建设、正常支付工程款项，开工时间距离评估基准日不超过一年的情况下，可将实际支付工程款项中的不合理费用扣除，再按照各项费用的价值变动情况进行调整，得出评估价值。建成即可盈利的在建项目，可以采取收益价值法进行评估。即通过估计预期收益，并折算成现值，扣除还需追加的投资额及其资金成本，得出在建工程的评估值。
3．土地使用权的评估。土地使用权可以和地上建筑物一起作为房地产进行评估，还可以随整体企业一并评估。现行市价法、收益现值法以及重置成本法都可以用于土地使用权的评估。如果存在着比较发达的土地使用权交易市场，可以采用现行市价法，根据市场交易惯例进行调整，得出评估值；否则可以采用收益现值法，根据土地使用权的预期收益的折现值确定评估值；两种方法都不宜采用时，可以采用重置成本法，即根据取得现有土地使用权所需发生的全部费用。由于经济发展水平的不同，我国各城市颁布的基准地价不尽相同。对土地使用权进行评估时，不能简单依据各个城市的基准地价作为现行公允地价，算为评估值。如果已经颁布的基准地价对当地的地价产生决定性影响时，才能以基准地价为基础，并结合被评估土地的基本情况以及土地出让金的实际征收水平，对土地使用权加以评估。同时还应当了解土地出让金的组成部分、适用范围及其他规定；注意与建筑物评估相衔接，土地的征用、开发和配套等费用不应重复计算或遗漏计算。土地使用权出租评估时，应按照出租期限计算出土地使用权价格，再折算出年租金标准价，并在资产评估报告书中说明评估所设定的租金支付方式。当一方不以土地使用费出资，但是由设立的公司缴纳土地使用费时，评估人计算各种开发、配套等费用，作为土地开发费。