度假区特色村庄集群民宿项目申请可行性研究报告

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度假区特色村庄集群民宿项目申请可行性研究报告

安徽XX文旅发展有限公司
菩提**•山隐梵院野奢度假区+菩提树下特色村庄集群民宿项目
可行性研究报告

编制日期：二零二一年九月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 3
1.1.9项目实施计划 3
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 4
1.4编制原则 4
1.5研究范围 5
1.6主要经济技术指标 5
二章 项目背景及必要性分析 7
2.1项目提出背景 7
2.2本次项目提出缘由 8
2.3项目建设必要性分析 10
2.3.1顺应我国旅游产业快速发展的需要 10
2.3.2发展民宿经济，是推动安庆市美丽乡村建设发展进程的积极举措 10
2.3.3打造民宿品牌，促进当地乡村旅游提质升级的需要 11
2.3.4大力发展民宿，是适应消费升级大趋势的需要 12
2.3.5增加当地就业带动产业链发展的需要 12
2.3.6带动当地经济快速发展的需要 12
2.4项目建设可行性分析 13
2.4.1政策可行性 13
2.4.2市场可行性 15
2.4.3管理可行性 15
2.5分析结论 15
三章 行业市场分析 16
3.1我国旅游行业概况及市场需求分析 16
3.2我国乡村旅游发展状况分析 18
3.3我国民宿产业市场现状及发展趋势分析 20
3.4安庆市民宿产业发展状况分析 23
3.5项目面对市场发展优势分析 24
3.6市场分析结论 25
四章 项目建设条件 26
4.1地理位置选择 26
4.2区域建设条件 26
4.2.1区域地理位置 26
4.2.2区域地形地貌条件 27
4.2.3区域气候条件 28
4.2.4区域交通区位条件 29
4.2.5区域经济发展条件 29
五章 总体建设方案 31
5.1项目规划原则 31
5.1项目规划目标 31
5.2项目营销方案 31
5.3项目主要规划建设内容 32
5.4建筑设计方案 33
5.4.1 建筑设计主要规范及标准 33
5.4.2指导思路 33
5.4.3结构设计等级 33
5.4.4防火分区及安全疏散设计 34
5.4.5无障碍设计 34
5.4.6建筑节能设计 34
5.5公用工程方案 34
5.5.1设计依据 34
5.5.2给水设计 35
5.5.3排水设计 35
5.5.4供电 35
5.5.5安防监控 36
六章 节约能源方案 37
6.1节能设计依据 37
6.2主要节能措施 37
6.3具体节能方案 38
6.4结论 39
七章 环境保护与消防措施 40
7.1设计依据及原则 40
7.1.1环境保护设计依据 40
7.1.2设计原则 40
7.2建设地环境条件 40
7.3 项目建设和运营对环境的影响 40
7.4 环境保护措施方案 41
7.5消防安全 43
7.5.1设计依据 43
7.5.2消防概述 43
7.5.3消防措施 44
7.5.4抗震措施 45
7.5.5综合防灾 45
7.5.6防洪涝措施 45
八章 劳动安全卫生 46
8.1 编制依据 46
8.2概况 46
8.3 劳动安全 46
8.3.1工程消防 46
8.3.2防火防爆设计 47
8.3.3电力 47
8.3.4防静电防雷措施 47
8.4劳动卫生 47
8.4.1防暑降温 47
8.4.2卫生 48
8.4.3照明 48
九章 企业组织机构与劳动定员 49
9.1组织机构 49
9.2劳动定员 49
9.3人力资源管理 49
9.4福利待遇 50
十章 项目实施规划 51
10.1建设工期的规划 51
10.2建设工期 51
10.3实施进度安排 51
十一章 投资估算与资金筹措 53
11.1投资估算依据 53
11.2建设投资估算 53
11.3流动资金估算 54
11.4资金筹措 54
11.5项目投资总额 54
11.6资金使用和管理 56
十二章 财务及经济评价 57
12.1总成本费用估算 57
12.1.1基本数据的确立 57
12.1.2产品成本 58
12.1.3平均产品利润 59
12.2财务评价 59
12.2.1项目投资回收期 59
12.2.2项目投资利润率 59
12.2.3不确定性分析 59
12.3经济效益评价结论 60
十三章 风险分析及规避 61
13.1项目风险因素 61
13.1.1不可抗力因素风险 61
13.1.2 市场风险 61
13.1.3 工程风险 61
13.1.4资金管理风险 61
13.2风险规避对策 62
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 62
13.2.2市场风险规避对策 62
13.2.3工程风险规避对策 62
13.2.4资金管理风险规避对策 63
十四章 招投标方案 64
14.1招标依据 64
14.2招标内容 64
14.3招标程序 64
十五章 结论与建议 69
15.1结论 69
15.2建议 69
附 表 70
附表1 销售收入预测表 70
附表2 总成本表 72
附表3 外购材料表 73
附表4 外购燃料及动力费表 74
附表5 工资及福利表 75
附表6 利润与利润分配表 76
附表7 固定资产折旧费用表 77
附表8 无形资产及递延资产摊销表 78
附表9 流动资金估算表 79
附表10 资产负债表 80
附表11 资本金现金流量表 81
附表12 财务计划现金流量表 82
附表13 项目投资现金量表 84
附表14资金来源与运用表 86


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
菩提**•山隐梵院野奢度假区+菩提树下特色村庄集群民宿项目
1.1.2项目建设单位
安徽XX文旅发展有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址位于安徽省安庆市岳西县**乡**村小河山。
1.1.5项目负责人
报告编制人：186--0072--8890（微）杨刚 工程师
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为7000.00万元，其中：建设投资为6700.00万元（建安工程费用为6190.00万元，工程建设其他费用为378.20万元，预备费131.80万元），铺底流动资金为300.00万元。
本次项目建成后，计算期内可实现年均销售收入为2729.45万元，年均利润总额1099.73万元，年均净利润824.80万元，年均上缴城建费及附加为27.64万元，年均上缴增值税为230.37万元；投资利润率为15.71%，投资利税率19.40%，税后财务内部收益率6.59%，税后投资回收期(含建设期)为10.51年。
1.1.7项目建设规模
本项目总占地面积100亩，主要规划建设休闲娱乐、度假、康养三大功能区。计划总投资7000万元，分步开发建设。项目建成后，将打造成为西部运动休闲之都、国内的原生态山地旅游综合体和复合型度假区。民宿度假区与民宿集群扎推风格迥异个性差异打造乡村特色民宿集群，变成一个有更多亮点和给予游客更多选择的地方，终形成一个自带品牌效应的旅游地之一。
菩提**•山隐梵院野奢度假区占地60亩，建筑面积3000平方米；建筑设计围绕三间原有农舍增扩建设，在保留泥墙上岁月斑驳的痕迹和特色山居外观的同时，讲现代化的设计糅合其中，采用简约的设计风格，以“起伏的韵律”为主题，山野秘境之美。建设包括生态停车场、生态休闲公区等场地，配套休闲厅、书吧、茶空间、网红泳池、特色餐厅、活动区、庭院区打造民宿度假区。
菩提树下特色村庄集群民宿位于岳西县****村父令组小河山山谷脚下村民区占地40亩，对标威尼斯，它是由一位热爱台湾垦丁的台南建商不惜在观光低潮砸数亿资源，在恒春四沟里打造台版的威尼斯，布拉诺岛，发展国外盛行的社区民宿商圈，咱们大陆叫做民宿集群。菩提树下特色村庄整合当地山水资源和文化资源分区打造30户色彩缤纷的房屋，已彩色为，加上浓浓的山野乡间风情，搭配好的概念和好风格，吸引很多好的业态进驻，民宿、咖啡厅、小酒吧等，让菩提树下特色村庄成为新的热门打卡地。
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金7000.00万元人民币。主要资金来源为项目企业自有资金1500.00万元、其他资金5500.00万元。
1.1.9项目实施计划

本项目建设分二期进行：期：2021年9月—2024年2月，工期2.5年；二期：2024年3月—2026年8月，工期2.5年；建设工期共计5年。
1.2项目承建单位介绍
公司主营全域旅游产品定制、海南0购系列产品、云南克拉之星系列产品、云南小包团定制旅游产品，主导产品为北京专线、西藏专线、云南专线、海南专线、张家界专线、厦门专线等；未来致力打造乡村民宿度假区、民宿集群，助理乡村振兴，整合当地山水资源和文化资源，将发展民宿作为推动乡村振兴战略的重要抓手，不断提升民宿产业及结合一二三层融合发展。
1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
2.《安徽省国民经济和社会发展十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
3.《国家乡村振兴战略规划（2018-2022年）》；
4.农业农村部印发《全国乡村产业发展规划（2020-2025年）》的通知；
5.《办公厅关于促进全域旅游发展的指导意见》；
6.《安徽省委安徽省人民关于推进乡村振兴战略的实施意见》；
7.《安徽省乡村振兴战略规划（2018—2022年）》；
8.《安徽省推进农业产业化加快发展实施方案（2017—2021年）》；
9.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（三版）；
10.《投资项目可行性研究指南》；
11.《现代财务会计》；
12.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
13.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1、充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
2、坚持技术、设备的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的产品生产技术，设备选用国内的，确保产品的质量，以达到企业的益。
3、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
4、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
5、设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
6、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总体规划建设内容
1.1 菩提**•山隐梵院野奢度假区 平方米 3000.00
1.2 菩提树下特色村庄集群民宿 户 30.00
2 总投资资金，其中： 万元 7000.00
2.1 建筑工程费用 万元 4400.00
2.2 设备及安装费用 万元 1790.00
2.3 工程建设其他费用 万元 378.20
2.4 预备费用 万元 131.80
2.5 铺底流动资金 万元 300.00
二 主要数据
1 正常运营年销售收入 万元 4320.00
2 年均销售收入 万元 2729.45
3 年平均利润总额 万元 1099.73
4 年均净利润 万元 824.80
5 年城建费及附加 万元 27.64
6 年均增值税 万元 230.37
7 年均所得税 万元 274.93
8 项目定员 人 88
9 建设期 年 5
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 15.71%
2 项目投资利税率 % 19.40%
3 税后财务内部收益率 % 6.59%
4 税前财务内部收益率 % 12.96%
5 税后财务净现值(ic=6%) 万元 171.31
6 税前财务净现值(ic=6%) 万元 2,107.51
7 投资回收期(税后)含建设期 年 10.51
8 投资回收期(税前)含建设期 年 10.07
9 盈亏平衡点 % 59.42%

二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
旅游业是我国经济社会发展的综合性产业，是国民经济和现代服务业的重要组成部分。随着城市化建设的发展，越来越多的家庭住进了城里的高楼大厦，现代人们过惯了灯红酒绿的城市生活，久而久之也会向往“采菊东篱下，悠然见南山”的自然田园风光，所以每到假期，部分人不再选择到大都市游玩，反而会去农村体验“返璞归真”的生活，人们对于自然界优美的环境、清新的空气越发向往。鉴于人们这一需求，乡村休闲旅游模式孕育而生，其主要有可塑性、实用性、季节局限性、可持续发展性等特点。近年来，各地依照自己的文化特色和自然环境优势，规划出不同形式的具备游客休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务的休闲度假村、休闲农庄、乡村民宿等，让人们可以放下疲惫的身心，的感受自然田园气息。
本报告有杨刚工程师编制，请勿复制。更多案例模板参考或报告的定做详询186，0072，8890（微）杨刚工程师。