商业广场建设项目备案申请报告

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安徽**房地产有限公司
***商业广场建设项目

可
行
性
研
究
报
告

二零二零年七月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目建设期限 2
1.2项目承建单位介绍 2
1.3编制依据 3
1.4编制原则 4
1.5研究范围 4
1.6主要经济技术指标 5
第二章 项目背景及必要性分析 6
2.1项目提出背景及发起缘由 6
2.2项目建设必要性分析 8
2.2.1塑造城市新形象，成为城市新名片和窗口的需要 8
2.2.2加快城市化建设带动商贸服务业规范化发展的需要 9
2.2.3撬动城市便利生活，有利于提高大众便捷新体验的需要 9
2.2.4推动菏泽市商贸服务市场发展，带动当地经济建设的需要 10
2.2.5增加当地就业带动产业链发展的需要 11
2.3项目建设可行性分析 11
2.3.1政策可行性 11
2.3.2市场可行性 12
2.3.3管理可行性 13
2.3.4财务可行性 13
2.4分析结论 13
第三章 行业市场分析 15
3.1我国商贸服务业发展状况分析 15
3.2我国商贸行业发展前景分析 17
3.3山东省商贸服务业发展潜力分析 18
3.4山东省商业市场发展前景分析 20
3.5项目市场分析结论 23
第四章 项目建设条件 25
4.1项目地理位置选择 25
4.2区域投资环境 27
4.2.1地理位置 27
4.2.2区域地形地貌条件 27
4.2.3区域气候条件 28
4.2.4区域交通区位条件 28
4.2.5区域经济发展条件 28
第五章 总体建设方案 29
5.1项目规划原则 29
5.2项目设计要求 29
5.3项目意义 30
5.4项目功能板块 30
5.5土建工程方案 31
5.5.1方案指导原则 31
5.5.2建筑设计主要规范及标准 31
5.5.3结构设计思路 31
5.5.4主要建设内容 32
5.6工程管线布置方案 32
5.6.1给排水 32
5.6.2供电 34
5.7土地利用情况 35
5.7.1项目用地规划选址 35
5.7.2用地规模及用地类型 35
第六章 绿色建筑及海绵城市设计方案 36
6.1绿色建筑设计 36
6.1.1概述 36
6.1.2绿色建筑节能设计 37
6.1.3绿色建筑结构设计 37
6.1.4设备与系统设计 37
6.2海绵城市设计 38
6.2.1概述 38
6.2.2具体设计 39
第七章 环境保护方案 41
7.1设计依据及原则 41
7.2环境保护目标和保护内容 41
7.3环境保护措施 42
第八章 消防设计方案 45
8.1建筑部分消防设计 45
8.2给排水部分消防设计 46
8.3暖通部分消防设计 47
8.4电气部分消防设计 48
第九章 项目实施规划 51
9.1建设工期的规划 51
9.2建设工期 51
9.3实施进度安排 51
第十章 投资估算与资金筹措 52
10.1投资估算依据 52
10.2资金筹措 52
10.3项目投资总额 52
10.4资金使用和管理 55
第十一章 财务及经济评价 56
11.1总成本费用估算 56
11.1.1基本数据的确立 56
11.1.2产品成本 57
11.1.3产品利润 57
11.2经济评价 58
第十二章 风险分析及规避 59
12.1项目风险因素 59
12.1.1不可抗力因素风险 59
12.1.2 市场风险 59
12.1.3工程风险 60
12.1.4资金管理风险 60
12.1.5政策风险 60
12.2风险规避对策 61
12.2.1不可抗力因素风险规避对策 61
12.2.2市场风险规避对策 61
12.2.3工程风险规避对策 62
12.2.4资金管理风险规避对策 62
12.2.5 政策风险规避对策 62
第十三章 招投标方案 63
13.1招标依据 63
13.2招标内容 63
13.3招标程序 63
第十四章 结论与建议 68
14.1结论 68
14.2建议 68
附 表 69
附表1 销售收入预测表 69
附表2 总成本表 70
附表3 外购燃料及动力费表 71
附表4 工资及福利表 72
附表5 利润与利润分配表 73
附表6 流动资金估算表 74
附表7 资产负债表 75
附表8 资本金现金流量表 76
附表9 财务计划现金流量表 77
附表10 项目投资现金量表 79
附表11资金来源与运用表 81


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
奥莱名汇商业广场建设项目
1.1.2项目建设单位
安徽**房地产有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本次项目升级改造地址位于菏泽市**县县城西商贸区内，位于**街以东、**·**创城以西、市场路以南、省道S338以北。
1.1.5项目负责人
报告编制人：杨刚186 0072 8890工程师
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为29600.00万元，其中：地上建筑工程费用为18200.00万元，地下建筑工程费用为3612.00万元，安装工程费用为2825.00万元，配套工程费用为755.02万元，其他费用为1249.15万元，行政规费358.83万元，土地费用2600.00万元。
项目建成后，可实现总销售收入为47160.00万元，上缴税金及附加为4711.28万元，上缴所得税2005.33万元；投资利润率为27.10%，投资利税率22.69%。
1.1.7项目建设规模
本项目占地面积65亩，地上总建筑面积70000.00平方米；项目将打造与**中型城市建设相匹配的国内外商品消费平台，为群众提供高品位美食、休闲、娱乐的场所。建立**国际贸易人才教育培训的基地。
主要建设内容及工程量情况一览表
工程类别 分项工程名称 层数 占地面积
（㎡） 建筑面积（㎡）
1、地上建筑 商业广场主体建筑 11 3636.36 40000.00
门面房 3 10000.00 30000.00
合计 13636.36 70000.00
2、地下建筑 地下停车场 43000.00 43000.00
3、配套工程 道路硬化 16500.58 16500.58
绿化工程 13000.07 13000.07
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金29600.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。
1.1.9项目建设期限
本项目建设从2020年8月—2022年8月，建设工期共计2年。
1.2项目承建单位介绍
1、公司基本情况
名称：安徽**房地产有限公司
类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
住所：安徽省**市**西路1号**大厦二楼
法定代表人：**
注册资本：贰仟万圆整
成立日期：1999年11月06日
营业期限：长期
经营范围：房地产开发、商品房租赁、销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2、公司已开发的项目：
安徽全椒县**商贸城     占地面积：90亩，容积率：2.8 ，性质：商城、住宅，开发时间：2011年3月。
安徽来安**商贸城   占地面积：120亩，容积率：2.2 ，性质：农贸市场，商超、住宅，开发时间：2013年8月。
安徽**市**商住楼   性质：酒店，办公  开发面积：3万平米，开发时间：2012年2月。
安徽滁州市**市花园    开发时间：2012年5月，占地70亩，性质：住宅、商业，容积率：1.8，开发面积：13万平米。
安徽滁州市**商住楼   性质：办公，酒店，面积：12万平米，开发时间2015年6月。
1.3编制依据
1.《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》；
3.《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》；
4.《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
5.《山东省人民关于贯彻国发〔2015〕49号文件推进全省商贸流通现代化的实施意见》；
6.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
7.《现代财务会计》；
8.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
9.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1、充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
2、坚持技术、管理的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的信息系统技术，设备选用国内的以达到企业的益。
3、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
4、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源重复利用率。
5、设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
6、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 规划总用地面积 ㎡ 43333.55
2 项目总建筑面积 ㎡ 113000.00
2.1 地上建筑面积 ㎡ 70000.00
2.2 地下建筑面积 ㎡ 43000.00
3 容积率 -- 1.62
4 建筑密度 % 31.47
5 绿地率 % 30.00
6 总投资资金，其中： 万元 29600.00
6.1 建安工程费用 万元 27000.00
6.2 土地费 万元 2600.00
6.3 安置与补偿费用 万元 0.00
6.4 财务费用 万元 0.00
二 主要数据
1 总销售收入 万元 47160.00
2 总开发成本 万元 29600.00
3 销售成本费用 万元 4827.40
4 税金及附加 万元 4711.28
5 上缴所得税 万元 2005.33
6 税前利润 万元 8021.32
7 税后利润 万元 6015.99
8 项目定员 人 69.00
9 建设期 年 2
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 27.10%
2 项目投资利税率 % 22.69%

第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景及发起缘由
本报告有 中投信德杨刚 工程师编制，请勿复制。更多案例模板参考或报告的定做详询186，0072，8890微杨刚工程师。