二手设备评估,公司验咨报告

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审计发现问题汇报

　　一)、财务方面存在的问题：

　　HK公司的财务整体工作质量低下，个别会计人员甚至基本上不能胜任本职岗位的工作，尤其是在物流帐务的处理上极不规范，财务起不到起码的监督和控制作用，不仅不能很好地为业务服务，很多时候甚至阻碍着业务的正常开展。具体表现为：

　　1、财务工作方面极不规范。表现在：学会计论坛

　　①、部门工作混乱。物流会计***在工作上与主管会计不合作，出纳因承担了大量的应该由物流会计承担的工作，而造成本职工作积压，有时也不服从主管会计的工作安排。加上主管会计财务管理水平有限，终形成部门人员之间不能进行有效的沟通，主管会计对部门工作不能有效实施管理的不良局面。

　　②、会计岗位职责分工不合理。物流会计不记录物流相关的往来账，而由费用会计负责。物流会计职责范围内的大量工作或由出纳、业务处代为完成，影响工作效率和工作质量。

　　③、上一次审计人员对财务的规范整改意见不合理，违背《会计法》的准则，要求出纳整理并保管会计凭证。现在出纳尽管没有保管凭证资料，但仍承担着整理会计凭证的繁琐工作。

　　④、出纳当日的现金、银行存款收支不能当日处理入账，做不到日清月结，不仅不利于日后的对账，也为截留和挪用货币资金留下隐患。

　　⑤、账簿登记不规范：封面启用登记不全，物流台账甚至无封面;月末没有本月合计、累计，没有结出月末余额，造成取数十分困难。

　　2、物流帐务不全且不准确。表现在：

　　①、财务处没有发货收款手工台帐和库存商品进销存手工台帐：入库出库时，物流会计只登记电脑帐不登记手工台帐，且出库是根据《发货申请表》而不是《出库单》登记电脑帐。电脑帐跟不上业务进度，物流会计自己也表示准确率只能90%以上，曾多次出现所提供的数据出现异常偏差的情况(如曾向经营公司领导提供过HK的库存数为几个亿的事情发生)。

　　②、入库商品仅在收到发票后，才登记库存商品手工台帐，出库商品仅在开出发票后，才登记库存商品手工台帐，库存商品台账的作用仅仅是为了在月底作结转成本之用。

　　③、由于财务处没有发货收款手工台帐和库存商品进销存手工台帐，电脑进销存帐又不准确，当经营公司领导或总公司要求提供物流相关的报表数据时，财务处不能直接提供，每次均是财务处向业务处索取，由业务处根据业务处的台帐提供终的数据，并且是由出纳而不是物流会计完成后的上报工作。

　　3、电算化分工不合理。由于只对***一人进行了电算化的培训，未让费用会计***参与，导致费用会计至今不能操作财务电算化，人为造成财务职责分工不合理。而物流会计虽经在BH市15天的集中培训和**公司软件操作员实地50多天的培训，但收效甚微，仍不能对财务电算化进行有效的操作。具体情况如前面所述。

　　4、**批发部存在账外资金。批发部代理药品的现金收支均未通过财务处出纳。目前HK公司在批发部设置一名核算员，同时兼管现金和账务处理。现金收支都在批发部直接进行，手工销售清单用白条填制。每月月末由核算员作记账凭证，称汇总科目后电话报财务处费用会计合并进行账务处理。实际审计发现根本没有合并入HK公司账务，本次审计开始至今一直声称电脑主板送修，不能提供以往的数据，无法与其手工票据进行核查。批发部非北生产品的经营属于账外经营，根据目前查明的证据显示：账外现金存折从20xx年*月*日开户至今，共存入现金×笔共××万元，支出×笔共××万元，存折余额为××万元。

　　5、对易货来的药品不作处理，人为制造损失。经了解，原安徽TR药业公司欠上海大区BS药品货款，以易货的方式将一批普药共计人民币××万元发至JLHK，用以冲抵BS药品欠款。由于HK财务人员不知道该如何入账处理，将情况反映给***集团财务领导，***集团财务领导直接要求HK公司“款从哪儿来回哪儿去”，致使该批货物未能及时销售出去，批号也日渐陈旧，至今仍没有入账处理。(注：现批发部销售的大部分代理药品都属该批药品)

　　6、人为制造偷漏税。原HK公司账面有存货××万元，根据上一次审计人员的要求，直接从账面转入到“其他应收款——原HK公司”挂账，给现HK公司从账面上人为造成税务上视同销售的事实，HK公司将可能为此承担近10万元的税款及不能估计的偷漏税罚款的损失。

　　又，根据上一次审计的要求，将原老HK公司的应收欠款全部调整到“其他应收款——原HK公司”挂账，现已逐步收回这些欠款，但均未入账，而是直接通过银行进银行出的方式，将款项直接转走。现已查明共有×笔回款共计××万元，并已全部转走。

　　7、投资资金总额不对，多出的投资额去向不明。收购原HK公司时，通过浙江DY*建BH公司先后汇入HK公司账户两笔投资共××万元以收购HK公司，原公司所有者直接将款项提走。由于财务上没有将该经济事项入账处理，为使HK公司账面实收资本达到××万元，***集团又投入资金××万元，这样***集团前后共投入HK的投资资金实际为××万元，而HK公司账面仅显示收到投资款××万元，其中20xx从HK公司账面上未得到体现。

　　另：原收购HK公司的××万元中，实际包括收购HK大药房的××万元，但由于财务上一直没有作相关的账务处理，导致至今HK大药房的账面实收资本为0，HK公司账面的投资也为0的现象。HK大药房的报表一直没有与HK公司的报表进行合并，集团财务也未作要求。导致HK公司的员工至今仍认为集团对HK大药房未作投资。

　　8、仓库盘点方式不正确。在近一年的时间里，每月三次的库存盘点，均不知道应该在盘点前根据库存商品账面数预先准备好盘点清册，并与业务处内勤、仓库保管员对账后再进行盘点。现场盘点时，仅用空白纸张记录实物数，盘点完毕后，再回公司核对账务，白纸上记录的盘点数又不敢数字准确，还要多方核对。根本无法现场发现是否存在账实不符的情况。库存盘点流于形式。

　　9、财务无法对业务提成及开发票申请进行有效审核。物流会计由于没有《发货收款台账》，电脑账又跟不上业务进度且无法准确，因而无法对《发票开票申请表》及《业务提成表》进行审核。目前实际操作方法是：由出纳借用业务处保存的《发货申请表》，经查找核对后进行审核。不仅大大增加出纳的工作量，且不能其准确性，也造成对开票和业务提成审批的拖延，降低财务服务质量。对此经营公司领导及业务员多有怨词。

　　10、物流账务处理缺乏基本技能。调货、换货没有按规定的程序进行处理，物流会计也不明白应该如何处理，从而导致电脑账因物流不规范而无法处理，电脑中数据明显不可用。

　　11、财务对物流失控。除北生产品外，批发部经营的其他代理药品在财务处、业务处均没有台账(只是在仓库设一核算员进行核算，且登账不及时)，难以进行有效的监督和控制。

　　12、财务对大药房失控。大药房的进、销、存账均由柜台营业员自己登记，财务处只由费用会计登记金额账，没有登记相关的商品品种明细和数量，因而无法对该业务进行有效的监督和控制。

违章建筑应该是哪个部门来评估
违章建筑的认定是由县级以上人民土地行政主管部门负责的，现实情况中一般是由住建部门和市政管理部门负责的。违章建筑的认定，是通过城市规划行政主管部门的职权范围，判断建筑是不是违章建筑，要让房屋当地的城市规划行政主管部门出具证明。

违章建筑的认定标准
违章建筑依其“违章”的程度不同，有各种不同的情况。从违章建筑的建筑人有无土地使用权上说，违章建筑大体上可以分为两种：

一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证;

二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑违章建筑，主要包括：

1、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。

2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。

3、擅自改变了使用性质建成的建筑。

4、擅自将临时建筑设成为性建筑。

如何对违章建筑进行处罚
《城乡规划法》第64条规定，未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证所建设的，由县级以上城乡规划主管部门责令停止建设，尚可采取改正措施消除影响的，可以限期改正，处工程造价5%以上，10%以下的罚款。

无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。不能拆除的，没收实物并处以相应的罚款。所以说，对于建筑物、违法建筑物是不是一律拆除，显然不是的。对于可以责令改正的，要积极地去责令改正，消除影响。只有在不能够改正的情况下，才能限期拆除或者是没收实物。

依据《土地管理法》集体土地上建筑物如果要被征收的，只能由省级部门或者国家相关部门才可以征收，区级行政部门或者市级部门、镇相关部门都没有征收的权利，当然也没有拆迁的权利。

及时掌握评估咨询，深度剖析评估要闻。
废旧资产处置评估，老旧设备评估
步、行政事业单位申报

行政事业单位资产处置应作为本单位重大事项，由资管部门会同技术部门提出资产处置申请，进行内部研究集体决策，履行审批程序。

申请办理资产处置应提交以下材料，并对材料的真实性、合法性、准确性负责：资产处置申请相关文件、内部研究集体决策会议纪要、因技术原因报废的，应当提供相关技术鉴定及其他需要提供的材料。

第二步、主管部门审核、审批

主管部门对单位提交的资产处置申请文件及相关资料进行审核，根据需要对拟处置的实物资产进行抽查核实，并按规定权限进行审核或审批。主管部门审核同意后，及时将同意单位固定资产处置的文件批复给下属单位，不同意的提出整改意见并返回下属单位。

第三步、财政部门审批

市财政局根据主管部门审核意见，结合相关资料进行审批。根据需要对拟处置的实物资产抽查核实，审批同意后将批准文件及同意单位固定资产处置的文件批复给主管部门；不同意的提出整改意见并退回主管部门。

第四步、报废资产处置

按照规定审批权限，行政事业单位、主管部门、市财政局相应履行完成审批手续后，单位应选择有资质的废旧物资回收公司进行报废处置资产。

第五步、资产处置相关税费

行政事业单位固定资产处置收入扣除相关税金、评估费、拍卖佣金等费用后，按照非税收入收缴管理有关规定及时缴入国库，实行“收支两条线”管理。

第六步、账务核销

行政事业单位资产处置手续完成后在规定时间内，在资产信息系统按照单位关于固定资产处置的请示、主管部门或财政部门的同意固定资产处置的批复和固定资产处置残值变价收入上缴财政票据，核销相关资产账务，并按规定调整财务会计账务信息。

如报废资产中涉及涉密信息存储载体，如计算机硬盘、复印机信息储存部件等设备的，行政事业单位须先按有关保密规定进行处理。

林权评估的方法有哪些：

1、国家国有资产管理局、林业部关于加强森林资源资产评估管理工作若干问题的通知（1997年2月3日国资办发[1997]16号）中规定，以森林资源资产作抵押或进行拍卖的应依法进行森林资源资产评估。

2、国家国有资产管理局、林业部关于发布《森林资源资产评估技术规范（试行）》的通知中就对林权评估进行了规范和约束。森林资源资产实物量是价值量评估基础，评估机构在森林资源资产价值量评定估算前，必需对委托单位提交的有效森林资源资产清单上所列示资产的数量和质量进行认真核查，要求账面、图面、实地三者必需一致。

林权评估

森林资源资产数量、质量核查，必需也应该由具有森林资源调查工作经验的中、技术职称林业技术人员负责进行。森林资源资产核查项目，主要包括权属、林地或森林类型数量、质量和空间位置等内容。具体项目是指林地（包括所有权、使用权、地类、面积、立地质量等级、地利等级等）和林木（包括用材林、经济林、薪炭林、竹林、防护林、特种用途林及一些未成林造林地上的幼林等）。

3、林权评估基本方法可以包括市场法、收益法及成本法，林木资产评估方法与林地资产评估的方法根据评估对象的不同略有区别。

完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、比率、利率、年限等抵中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，、第二次的合
图书信息编辑 播报
书 名: 房地产评估
作　者：王景升
出版社： 东北财经大学出版社
出版时间： 2010年04月
ISBN: 9787811229622
开本： 16开
定价: 30.00 元
内容简介编辑 播报
《房地产评估》内容简介：随着我国市场经济的发展，资产评估作为为市场提供估价服务的中介行业也得到迅猛发展，社会对资产评估师、房地产估价师以及具有资产评估知识人才的需求不断增加。为适应资产评估人才培养的需要，部分财经类院校开办了资产评估，或在财务管理下设置资产评估培养方向，并开设了资产评估原理、房地产评估、无形资产评估、企业价值评估等多门课程。为完善资产评估教材体系，使学生能够系统地学习和掌握房地产评估的基本理论和评估技能，我们编写了这本《房地产评估》教材。
图书目录编辑 播报
第1章 房地产概述
学习目标
1.1 房地产及其特征
1.2 房地产价值与价格
1.3 房地产价格的影响因素
本章 小结
主要概念
基本训练
第2章 房地产评估基础
学习目标
2.1 房地产评估的含义
2.2 房地产评估的目的
2.3 房地产评估的原则
2.4 房地产评估的价值类型
本章 小结
主要概念
基本训练
第3章 房地产评估程序
学习目标
3.1 评估委托与受理
3.2 评估基本事项与评估业务约定书
3.3 评估作业计划、现场查勘与资料搜集
3.4 房地产价值评定估算
3.5 评估报告与评估资料归档
本章 小结
主要概念
基本训练
第4章 市场法
学习目标
4.1 市场法的基本原理
4.2 资料的搜集与整理
4.3 可比实例的选取与标准化
4.4 交易情况的修正
4.5 交易日期的修正
4.6 区域因素的修正
4.7 个别因素的修正
4.8 确定评估对象价值
4.9 市场法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第5章 成本法
学习目标
5.1 成本法的基本原理
5.2 房地产重置成本及估测
5.3 房地产贬值及估测
5.4 房地产价值的估算
5.5 房屋完损等级的评定标准
5.6 成本法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第6章 收益法
学习目标
6.1 收益法的基本原理
6.2 房地产的收入
6.3 房地产的运营费用
6.4 房地产净收入的预测
6.5 直接资本化率与折现率
6.6 直接资本化法
6.7 收益折现法
6.8 收益法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第7章 假设开发法
学习目标
7.1 假设开发法的基本原理
7.2 假设开发法的评估计算公式
7.3 假设开发法的评估步骤
7.4 假设开发法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第8章 路线价法
学习目标
8.1 路线价法的基本原理
8.2 路线价法的评估步骤
8.3 路线价法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第9章 城镇土地分等定级与基准地价评估
学习目标
9.1 城镇土地的分等定级
9.2 基准地价的评估
9.3 高层建筑地价的分摊
本章 小结
主要概念
基本训练
第10章 不同评估目的的房地产评估
学习目标
10.1 房地产转让的评估
10.2 房地产抵押的评估
10.3 房地产课税的评估
10.4 投资性房地产的评估
10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估
本章 小结
主要概念
基本训练
第11章 房地产评估报告
学习目标
11.1 房地产评估报告概述
11.2 房地产评估报告的结构与具体内容
11.3 房地产评估报告的编制
本章 小结
主要概念
基本训练
主要参考文献
附录
附录1 《资产评估准则——不动产》
附录2 《人民共和国国家标准房地产估价规范》

评估方法编辑 播报
成本法
（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
评估特点编辑 播报
一、房地产投资价值评估结果为“非市场价值”
投资价值是针对特定投资者而言，市场价值是对于典型投资者或大多数投资者而言。因此，投资价值可能、等于，也可能值。
二、房地产投资价值评估条件是基于“特定对象”
特定对象包括特定投资者(双方或多方)、特定的房地产项目双重含义。房地产投资价值评估一般以特定对象为基础，这是房地产投资价值区别于市场价值额根本原因。
三、房地产投资价值评估更强调合理性原则
房地产投资价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外，更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。
四、房地产投资价值评估方法突破传统估价
房地产投资价值评估与传统市场价值评估在方法的选择上有较大的不同。传统市场价值评估方法选择一般基于估价对象和估价目的考虑，房地产投资价值评估除了考 虑估价对象和估价目的外，同时要关注投资行为的特定特点和潜在投资行为，除较多的采用假设开发和收益还原等传统方法外，还要考虑现金流量折现等经济评价方法。
五、房地产投资价值评估多需比较多方案
由于投资方式的不同，房地产投资价值评估结果也往往需要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和价值效益，为委托方提供多个价值指标或区间指标，这也是房地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式之一。
评估参考编辑 播报
房地产泡沫成因、评估、预控
房地产评估中几个问题的思考
关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究
我国房地产评估市场的规范问题
房地产项目可行性研究报告编制及评估要点
当前我国房地产评估亟待解决的几个问题
基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究
房地产泡沫的评估与防范
正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析
房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨
规范发展我国房地产评估业的片断思考
探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格
项目房地产市场分析的有效性评估
当前房地产评估市场状况浅析
房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策
对房地产拆迁评估的几点思考
浅析房地产品牌及其价值评估
浅议抵押房地产价格评估风险
实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用
基于模糊数学的房地产评估实务
对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考
涉案房地产评估探讨
银行抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考
当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策
关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知
我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探
享乐评价法在房地产评估中的应用
重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践
议房地产项目评估报告的编制
我国房地产价值评估的现状与对策
房地产品牌及其价值评估
房地产抵押价格评估探析
房地产评估机构改革刍议
房地产抵押业务评估中的弊端及相应对策
不同评估目的下房地产估价方法的选择
房地产评估中三种评估方法的比较研究
AHP法在房地产价格评估中的应用研究
关于建行房地产项目评估的若干思考
房地产变现价格评估刍议
化对中国房地产评估业的影响及对策
房地产清算价格评估探析
浅析房地产评估机构的行业风险
浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响
我国房地产评估业存在的问题和对策
商业银行房地产抵押评估问题探讨
收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨
房地产评估系统的研究
议房地产抵押价格评估
房地产开发项目信贷评估分析
用收益法评估房地产如何确定资本化率
房地产评估企业面临的问题和发展思路
房地产评估中使用年限与折旧年限的区别
房地产三种评估方法结果异同之经济分析
房地产价格评估的系统分析与设计
试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析
房地产抵押评估中存在的风险诱因
模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用
对房地产价格评估管理工作的几点思考
试论房地产市场价格评估体系的建立与运作
对一宗房地产评估案例的评析与思考
房地产抵押评估中的“保守性”质疑
浅谈涉案房地产的评估
集体房地产抵押价值评估初探
商业房地产租赁价格评估的特点
脱钩改制与房地产评估业的发展
谈房地产价格评估业亟待解决的问题
住宅小区房地产投资经济风险的评估
浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素
房地产投资评估与决策系统的分析与设计
房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究
房地产投资风险的仿真评估
浅析中国房地产企业价值评估方法
基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究
论经济外部性对房地产评估的影响
新形势下房地产企业核心竞争力评估
房地产品牌价值评估
提高我国房地产评估业评估质量刍议
房地产价格的不确定性分析与评估方法研究
房地产价格的灰色类比评估方法
供求失衡房地产市场中的成本法评估
房地产项目可行性评估初探
基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施
我国房地产开发项目中的生态评估
基于特征价格的房地产评估新方法
房地产拆迁评估的难点及应对措施
房地产项目评估分析与配套体系构建
房地产泡沫的成因、评估与预控
对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨
论国企改制中的房地产评估
对建立区域房地产市场评估体系的思考
房地产评估风险的辨析
当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
现状分析编辑 播报