审计报告价格,拆迁房屋评估

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审计报告价格,拆迁房屋评估

财务审计报告1
　　一、基本情况

　　（一）项目建设基本情况

　　省计委根据国家计委、水利部计投资〔 〕1453号文件精神，以固投〔 〕1356号文下达升钟水库续建配套与节水改造工程投资计划，以后逐年编报可研报告，上级逐年下达年度投资计划。 年至20xx年，共批复投资概算10450万元，其中：国债投资6700万元，地方配套资金投资3750万元。

　　干渠首段是升钟水库二期工程的一部分，属新建工程。该工程位于西充县，涉及鸣龙、双洛、双江3个乡镇的9个村28个社，全长9671.78m。主要由明渠、暗渠、隧洞、渡槽及渠系小型建筑物等单项工程组成，其中：明渠10段长2507.13米、隧洞9座长6532.81米、暗渠道14段长403.84米、渡槽2座长228米、泄水闸1道、节制闸1道、小件60处。该工程是市为了争取二期工程早日立项，用 固投〔〕1356号下达的已成灌区的续建配套及节水改造资金10450万元启动了本项目，实施“干中争，争中干”策略。

　　该工程项目共分十个标段，于 年5月采取公开招标确定了施工单位。经评标评比，一标段由南部建筑公司中标，二、五标段由 省水利电力工程局中标，三标段由重庆煤矿建设第五工程处中标，四标段由营山县水利电力工程公司中标，六标段由华蓥市水电建筑安装公司中标，七标段由 市水利电力工程公司中标，八、十标段由阆中市一洲水电建设有限公司中标，九标段由中国水电十局中标。10个标段中标总金额39411606.00元，中标后双方及时签订施工合同并进行施工。施工过程中，由于群众阻扰等多种原因，三、九标段停工大半年后，经比选，三标段（马坪山隧洞）未完工程由营山县水利电力工程公司接续完成，九标段（帅大山隧洞）未完工程由阆中市一洲水电建设有限公司接续完成。

　　该工程勘察设计、监理没有履行招投标程序，由甲方直接确定 省水利水电勘测设计研究院、 水利水电建筑勘察设计研究院承担设计工作； 精良建设工程监理有限责任公司承担监理工作。

　　该工程于年6月6日动工，20xx年3月31日竣工，20xx年4月1日交付使用。但截至审计日，该工程尚未进行竣工验收。目前，市升管局正在筹备该项目的竣工验收工作，计划在20xx年1季度全面完成。

　　（二）业主变化及遗留问题处理情况

　　年至20xx年期间，该项目业主为 省升钟水库配套建设分局。作为业主，该局具体实施了项目前期准备及10个标段的招投标和设计、监理合同的签订，并组织了项目的具体实施。该项目因国债投资6750万元分10年逐步到位，市财政投入的地方配套资金900万元20xx年管理局接手后才逐年拨入，由此工期延长。建设期间，施工单位向业主提出了材料价差、地质条件变化引起的超挖超填等索赔问题未得到解决。20xx年12月市第70次常务会议纪要要求升钟水库配套建设分局将本项目移交给 省 升钟水利工程建设管理局实行建管合一。20xx年1月市升管局接管该项目后，针对扫尾资金缺口大和遗留问题处理难度大的困难，经办公会研究决定，对原业主未及时处理的遗留问题分别与施工单位进行谈判，达成了遗留问题处理协议，并向我局报送了《 市升钟水库管理局关于 干渠首段工程有关问题情况的报告》，提请认定遗留问题处理费用4523781.19元（见附表2）。审计组在工程造价结算审计时，对此作了审计认定。

　　（三）建设资金到位情况

　　本项目收到建设资金79090330.79元，其中：国债资金67000000.00元，市财政配套资金拨款9000000.00元，市财政拨二期前期工作经费2600000元，市地税局农税科拨二期前期工作经费490330.79元。20xx年9月，按照市财政局的要求，市升管局将市财政拨入的二期前期工作经费2600000元，市地税局农税科拨入的二期前期工作经费490330.79元，合计3090330.79元转入“二期前期工作经费专户”核算。同时还将升钟二期前期费占用本工程资金列支的费用1000273.87元转入“二期专户”单核算。由此本项目实际收到建设资金76000000.00元，其中：国债资金67000000.00元，市财政配套资金拨款9000000.00元。

　　二、投资核实情况

　　（一）建安工程审计情况

　　20xx年，施工单位办理工程竣工结算后报送我局进行工程造价审计。建安工程部分施工单位送审56299832.95元，审计认定55361811.20元（含遗留问题处理费用4523781.19元），审计核减938021.75元。工程造价审计后，市升管局根据审计机关认定造价结果与施工单位办理了工程价款结算（各标段送审与审计结果如下表）。

　　（二）投资完成核实情况

　　截至20xx年9月30日，市升管局竣工财务报表反映项目总投资80388430.93元，经审计核实认定实际完成投资80388430.93元，其中:建筑安装投资58238280.21元，待摊投资22150150.72元(其中：勘察设计费4640280.00元，合同公证及工程质量监测费3238380.00元，土地迁移及拆迁补偿费12397903.39.00元（该项目土地迁移及拆迁补偿工作由西充县升钟水库管理局具体实施，我局于20xx年对其收支情况进行了审计，并出具了南审企报〔20xx〕23号审计报告），可行性研究费95000.00元，环评费用308918.00元，财务费用-277613.67元，其他待摊投资支出1747283.00元)。

审计发现问题汇报

　　一)、财务方面存在的问题：

　　HK公司的财务整体工作质量低下，个别会计人员甚至基本上不能胜任本职岗位的工作，尤其是在物流帐务的处理上极不规范，财务起不到起码的监督和控制作用，不仅不能很好地为业务服务，很多时候甚至阻碍着业务的正常开展。具体表现为：

　　1、财务工作方面极不规范。表现在：学会计论坛

　　①、部门工作混乱。物流会计***在工作上与主管会计不合作，出纳因承担了大量的应该由物流会计承担的工作，而造成本职工作积压，有时也不服从主管会计的工作安排。加上主管会计财务管理水平有限，终形成部门人员之间不能进行有效的沟通，主管会计对部门工作不能有效实施管理的不良局面。

　　②、会计岗位职责分工不合理。物流会计不记录物流相关的往来账，而由费用会计负责。物流会计职责范围内的大量工作或由出纳、业务处代为完成，影响工作效率和工作质量。

　　③、上一次审计人员对财务的规范整改意见不合理，违背《会计法》的准则，要求出纳整理并保管会计凭证。现在出纳尽管没有保管凭证资料，但仍承担着整理会计凭证的繁琐工作。

　　④、出纳当日的现金、银行存款收支不能当日处理入账，做不到日清月结，不仅不利于日后的对账，也为截留和挪用货币资金留下隐患。

　　⑤、账簿登记不规范：封面启用登记不全，物流台账甚至无封面;月末没有本月合计、累计，没有结出月末余额，造成取数十分困难。

　　2、物流帐务不全且不准确。表现在：

　　①、财务处没有发货收款手工台帐和库存商品进销存手工台帐：入库出库时，物流会计只登记电脑帐不登记手工台帐，且出库是根据《发货申请表》而不是《出库单》登记电脑帐。电脑帐跟不上业务进度，物流会计自己也表示准确率只能90%以上，曾多次出现所提供的数据出现异常偏差的情况(如曾向经营公司领导提供过HK的库存数为几个亿的事情发生)。

　　②、入库商品仅在收到发票后，才登记库存商品手工台帐，出库商品仅在开出发票后，才登记库存商品手工台帐，库存商品台账的作用仅仅是为了在月底作结转成本之用。

　　③、由于财务处没有发货收款手工台帐和库存商品进销存手工台帐，电脑进销存帐又不准确，当经营公司领导或总公司要求提供物流相关的报表数据时，财务处不能直接提供，每次均是财务处向业务处索取，由业务处根据业务处的台帐提供终的数据，并且是由出纳而不是物流会计完成后的上报工作。

　　3、电算化分工不合理。由于只对***一人进行了电算化的培训，未让费用会计***参与，导致费用会计至今不能操作财务电算化，人为造成财务职责分工不合理。而物流会计虽经在BH市15天的集中培训和**公司软件操作员实地50多天的培训，但收效甚微，仍不能对财务电算化进行有效的操作。具体情况如前面所述。

　　4、**批发部存在账外资金。批发部代理药品的现金收支均未通过财务处出纳。目前HK公司在批发部设置一名核算员，同时兼管现金和账务处理。现金收支都在批发部直接进行，手工销售清单用白条填制。每月月末由核算员作记账凭证，称汇总科目后电话报财务处费用会计合并进行账务处理。实际审计发现根本没有合并入HK公司账务，本次审计开始至今一直声称电脑主板送修，不能提供以往的数据，无法与其手工票据进行核查。批发部非北生产品的经营属于账外经营，根据目前查明的证据显示：账外现金存折从20xx年*月*日开户至今，共存入现金×笔共××万元，支出×笔共××万元，存折余额为××万元。

　　5、对易货来的药品不作处理，人为制造损失。经了解，原安徽TR药业公司欠上海大区BS药品货款，以易货的方式将一批普药共计人民币××万元发至JLHK，用以冲抵BS药品欠款。由于HK财务人员不知道该如何入账处理，将情况反映给***集团财务领导，***集团财务领导直接要求HK公司“款从哪儿来回哪儿去”，致使该批货物未能及时销售出去，批号也日渐陈旧，至今仍没有入账处理。(注：现批发部销售的大部分代理药品都属该批药品)

　　6、人为制造偷漏税。原HK公司账面有存货××万元，根据上一次审计人员的要求，直接从账面转入到“其他应收款——原HK公司”挂账，给现HK公司从账面上人为造成税务上视同销售的事实，HK公司将可能为此承担近10万元的税款及不能估计的偷漏税罚款的损失。

　　又，根据上一次审计的要求，将原老HK公司的应收欠款全部调整到“其他应收款——原HK公司”挂账，现已逐步收回这些欠款，但均未入账，而是直接通过银行进银行出的方式，将款项直接转走。现已查明共有×笔回款共计××万元，并已全部转走。

　　7、投资资金总额不对，多出的投资额去向不明。收购原HK公司时，通过浙江DY*建BH公司先后汇入HK公司账户两笔投资共××万元以收购HK公司，原公司所有者直接将款项提走。由于财务上没有将该经济事项入账处理，为使HK公司账面实收资本达到××万元，***集团又投入资金××万元，这样***集团前后共投入HK的投资资金实际为××万元，而HK公司账面仅显示收到投资款××万元，其中20xx从HK公司账面上未得到体现。

　　另：原收购HK公司的××万元中，实际包括收购HK大药房的××万元，但由于财务上一直没有作相关的账务处理，导致至今HK大药房的账面实收资本为0，HK公司账面的投资也为0的现象。HK大药房的报表一直没有与HK公司的报表进行合并，集团财务也未作要求。导致HK公司的员工至今仍认为集团对HK大药房未作投资。

　　8、仓库盘点方式不正确。在近一年的时间里，每月三次的库存盘点，均不知道应该在盘点前根据库存商品账面数预先准备好盘点清册，并与业务处内勤、仓库保管员对账后再进行盘点。现场盘点时，仅用空白纸张记录实物数，盘点完毕后，再回公司核对账务，白纸上记录的盘点数又不敢数字准确，还要多方核对。根本无法现场发现是否存在账实不符的情况。库存盘点流于形式。

　　9、财务无法对业务提成及开发票申请进行有效审核。物流会计由于没有《发货收款台账》，电脑账又跟不上业务进度且无法准确，因而无法对《发票开票申请表》及《业务提成表》进行审核。目前实际操作方法是：由出纳借用业务处保存的《发货申请表》，经查找核对后进行审核。不仅大大增加出纳的工作量，且不能其准确性，也造成对开票和业务提成审批的拖延，降低财务服务质量。对此经营公司领导及业务员多有怨词。

　　10、物流账务处理缺乏基本技能。调货、换货没有按规定的程序进行处理，物流会计也不明白应该如何处理，从而导致电脑账因物流不规范而无法处理，电脑中数据明显不可用。

　　11、财务对物流失控。除北生产品外，批发部经营的其他代理药品在财务处、业务处均没有台账(只是在仓库设一核算员进行核算，且登账不及时)，难以进行有效的监督和控制。

　　12、财务对大药房失控。大药房的进、销、存账均由柜台营业员自己登记，财务处只由费用会计登记金额账，没有登记相关的商品品种明细和数量，因而无法对该业务进行有效的监督和控制。

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废旧资产处置评估，老旧设备评估
步、行政事业单位申报

行政事业单位资产处置应作为本单位重大事项，由资管部门会同技术部门提出资产处置申请，进行内部研究集体决策，履行审批程序。

申请办理资产处置应提交以下材料，并对材料的真实性、合法性、准确性负责：资产处置申请相关文件、内部研究集体决策会议纪要、因技术原因报废的，应当提供相关技术鉴定及其他需要提供的材料。

第二步、主管部门审核、审批

主管部门对单位提交的资产处置申请文件及相关资料进行审核，根据需要对拟处置的实物资产进行抽查核实，并按规定权限进行审核或审批。主管部门审核同意后，及时将同意单位固定资产处置的文件批复给下属单位，不同意的提出整改意见并返回下属单位。

第三步、财政部门审批

市财政局根据主管部门审核意见，结合相关资料进行审批。根据需要对拟处置的实物资产抽查核实，审批同意后将批准文件及同意单位固定资产处置的文件批复给主管部门；不同意的提出整改意见并退回主管部门。

第四步、报废资产处置

按照规定审批权限，行政事业单位、主管部门、市财政局相应履行完成审批手续后，单位应选择有资质的废旧物资回收公司进行报废处置资产。

第五步、资产处置相关税费

行政事业单位固定资产处置收入扣除相关税金、评估费、拍卖佣金等费用后，按照非税收入收缴管理有关规定及时缴入国库，实行“收支两条线”管理。

第六步、账务核销

行政事业单位资产处置手续完成后在规定时间内，在资产信息系统按照单位关于固定资产处置的请示、主管部门或财政部门的同意固定资产处置的批复和固定资产处置残值变价收入上缴财政票据，核销相关资产账务，并按规定调整财务会计账务信息。

如报废资产中涉及涉密信息存储载体，如计算机硬盘、复印机信息储存部件等设备的，行政事业单位须先按有关保密规定进行处理。

资产报废评估：国有资产设备报废管理中存在的问题

在新竞争格局下，国有企业设备规模日益庞大，随着技术更新交替，需要被淘汰处置的设备也日益增多。

如果没有规范有效的设备报废处置管理方法，将会造成国有资源浪费及国有资产流失等现象。

那么，国有资产设备报废管理中存在哪些问题呢？

目前，有些企业在抓设备管理时，非常重视设备的前期购置、使用与维护的管理，却忽视了设备报废管理这一环节，对设备报废管理的重要性认识不够。

设备报废时，单纯地认为设备不能使用就报废，对设备报废的原因没能很好地分析，对于重大或成批设备，缺少技术性、经济性的论证，设备报废处置前也没能妥善的保管，将残值看作是一堆废料，使企业蒙受无谓的经济损失。

评估类型编辑 播报
1、一般评估：
这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押评估：
这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它由金融部门或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3、特定评估：
这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
评估原则编辑 播报
1立、客观、公正原则 2合法原则 3价值时点原则 4替代原则 5高佳利用原则 6谨慎原则
（来自于房地产评估师考试教材）
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、有效使用原则：以佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
[编辑]房地产评估的程序
1、明确评估基本事项
明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。
了解评估对象
确定评估基准日：常以年、月、日表示
签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。
2、制定工作计划
3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。
4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。
5、综合分析确定评估成果
6、撰写评估报告

整体资产评估的收益现值

是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

此方法，国外用得普遍，在国内也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。

使用收益法的前提条件是：

要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量;

能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。

收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，其结果较容易被投资者所接受。其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。

在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期;要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏忽即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素，故在评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。