三馆一中心（博物馆、图书馆、文化馆）建设项目可行性研究报告申请报告
xx三馆一中心建设项目
可行性研究报告
项目编制单位：北京中投信德信息咨询有限公司
项目承办单位：xx县文体广电旅游局
项目建设地点：xx县xx镇以南紧xx燕大道
二0一六年十月
目 录
章 总 论 5
一、 项目概况 5
二、 可行性研究报告编制依据 10
三、 可行性研究范围 10
四、 结论和建议 11
第二章 项目背景与建设必要性 13
一、 项目背景 13
第三章 项目选址及建设条件 17
一、 选址原则和基本思路 17
二、 场址选择 17
三、 建设条件分析 17
四、 场址评价 21
第四章 项目总体规划 22
一、 规划依据 22
二、 规划原则 23
三、 规划理念 24
四、 用地规划 24
五、 规划期限 24
六、 项目定位 25
七、 项目功能定位 25
第五章 项目建设布局 26
一、 总体布局 26
二、 建筑布局 29
第六章 项目建设方案 33
一、 建设内容及规模 33
二、 工程建设方案 34
三、 设备方案 48
第七章 道路交通规划 49
一、 道路交通结构 49
二、 出入口 49
三、 道路横断面 49
四、 道路竖向 49
五、 停车位 49
第八章 绿地景观规划 50
一、 绿地结构 50
二、 绿地系统 50
三、 植物配置 50
四、 景观规划 52
第九章 工程设施规划 53
一、 竖向工程规划 53
二、 给排水工程 53
三、 热水系统规划 54
四、 电力电讯工程 54
五、 通信系统与综合布线系统 56
六、 环卫标识系统 58
七、 防灾减灾工程 58
第十章 节能节水方案 60
一、 编制依据 60
二、 节能措施 60
三、 节水措施 63
四、 节能评价 64
第十一章 环境影响评价 65
一、 环境保护标准 65
二、 环境状况和保护措施 65
三、 环境保护结论与建议 66
第十二章 组织机构与人力资源 67
一、 项目建设管理 67
二、 项目组织机构 67
三、 人力资源配置 67
第十三章 项目实施计划进度 69
一、 建设工期 69
二、 项目实施进度安排 69
三、 项目实施进度表 69
四、 质量体系 69
第十四章 工程招标管理 71
一、 招标依据 71
二、 项目招标范围及招标组织形式 71
三、 投标、开标、评标和中标程序 72
四、 评标的人员组成和资格要求 73
第十五章 投资估算与资金筹措 75
一、 投资估算 75
二、 资金筹措 83
三、 资金使用计划 83
第十六章 财务评价 84
一、 财务评价依据 84
二、 财务评价基础数据选取 84
三、 收入估算 85
四、 成本费用估算 85
五、 财务盈利能力分析 86
六、 盈亏平衡分析 86
七、 敏感性分析 87
八、 财务分析结论 87
第十七章 社会评价 89
一、 项目实施对社会影响分析 89
二、 项目与所在地互适性分析 90
三、 社会风险分析 91
四、 社会评价结论 91
第十八章 社会稳定风险分析 92
一、 编制依据 92
二、 风险调查 92
三、 风险识别 92
四、 社会稳定风险估计 94
五、 风险防范和化解措施 96
六、 社会稳定风险评价 97
第十九章 结论与建议 98
一、 可行性研究结论 98
二、 建议 98
第二十章 附表 100
章总 论
一、项目概况
1．项目名称
xx三馆一中心建设项目
2．项目拟建设地点
xx县xx镇以南紧xx燕大道，大xx以西的地块上。
地块南面紧邻大xx水系，北面紧xx燕大道，东西两面为规划市政道路。
地块自然环境优美，水景观资源丰富，地理位置，交通便利，非常适宜城市体育基础设计及文化公共服务设施的建设。
3．建设性质
本项目为新建项目
4．建设工期
本项目建设期：37个月（2016年10月-2019年10月）。
5．项目建设单位
xx城市规划建筑设计院（集团）有限公司
6．项目承办单位
单位名称：xx县文体广电旅游局
单位简介：xx县文体广电旅游局是2010年12月由原xx县文化体育局、xx县广播电视局、xx县旅游局合并成立的。内设机构有：局办公室、规划发展股、广播电视电影股、旅游股、财务股。下属事业单位有：xx县文化市场综合行政执法大队、xx县文化馆、xx县图书馆、xx县文物管理所、xx县体育事业管理所、xx县广播电视台、xx县民族文化工作队。内挂xx县新闻出版（版权）局，归口管理新华书店和广电网络xx分公司，承担着全县文化体育、广播电视、旅游等基础设施的发展规划建设和公共文化服务体系的建设监管完善等重任。
7．项目建设社会目标
项目建成后将成为xx县座能够满足社会需要的高标准的体育中心和文化中心，有效促进xx城市的发展和国际旅游城市的打造。
8．用地规划
本项目用地由规划市政道路分为东西两块，地块位于xx镇以南，地块北面紧xx燕大道。
南面紧邻大xx水系，两地块东西两面为规划市政道路。
本项目总用地面积为172548.48平米，合258.82亩。
主要功能分区及用地规划如下：
序号 项目 用地面积（㎡） 用地面积（亩）
1 体育中心地块 120334.00 180.50
2 游客服务中心地块 30000.15 45.00
3 博物馆、图书馆、文化馆地块 22214.33 33.32
4 合计 172548.48 258.82
9．项目建设内容与规模
1.2.3.4.5.6.7.7.1.土建工程
本项目建设主体工程具体建设内容如下：
表1-1 主体工程建设内容
序号 项目 结构形式 层数 栋数 建筑面积单位 计容单栋（体）建筑面积 计容建筑面积 不计容建筑占地面积 计容建筑占地面积
一 体育中心地块 4 ㎡ 38682.37 16408.00 18902.05
1 其中 体育场 框架结构 3 1 ㎡ 10264.09 10264.09 0.00 7021.91
2 游泳馆 框架结构 2 1 ㎡ 13250.79 13250.79 0.00 4877.58
3 体育馆 框架结构 2 1 ㎡ 9436.46 9436.46 0.00 5036.00
4 综合训练馆 框架结构 3 1 ㎡ 5731.03 5731.03 0.00 1966.56
5 室外球场 篮球场 — 1 6 块 0.00 0.00 16408.00 0.00
6 排球场 — 1 3 块
7 乒乓球场 — 1 7 块
8 羽毛球场 — 1 4 块
9 足球场 — 1 3 块
10 网球场 — 1 3 块
二 游客服务中心地块 1 ㎡ 4109.21 0.00 2835.58
1 服务大楼 一层 框架结构 2 1 ㎡ 2835.58 4109.21 0.00 2835.58
二层 ㎡ 1273.63 0.00
三 博物馆、图书馆、文化馆地块 1 ㎡ 26136.87 0.00 7417.48
1 三馆 地下一层 停车场 框架结构 4 1 ㎡ 10777.20 10777.20 0.00 7417.48
2 一层 商业区 ㎡ 3717.24 3717.24 0.00
3 二-四层 图书馆 ㎡ 4630.35 4630.35 0.00
4 博物馆 ㎡ 3403.41 3403.41 0.00
5 文化馆 ㎡ 3608.67 3608.67 0.00
四 其他附属建筑 300.00 0.00 300.00
1 门卫室等 框架结构 1 1 ㎡ 300.00 300.00 0.00 300.00
五 合计 ㎡ 69228.45 16408.00 29455.11
7.2.公用辅助工程
本项目共用辅助工程具体内容如下。
表1-2 公用辅助工程建设内容
序号 主要建设内容 单位 数量/面积
1 道路工程 ㎡ 18374.00
2 广场硬化 ㎡ 13314.00
3 绿化工程 ㎡ 79993.08
4 地上停车场 ㎡ 15000.00
5 给排水工程 项 1.00
6 电力工程 项 1.00
7 消防工程 项 1.00
8 信息网络工程 项 1.00
9 广播系统 项 1.00
10 电子监控系统 项 1.00
11 智能化工程 项 1.00
7.3.设备购置
本项目设备购置：
序号 项目 数量 单位（套）
1 电梯 1
2 强电设备 1
3 弱电设备 1
4 合计 3
10．项目总投资
本项目总投资为35413.92万元，其中建设投资34512.88万元，流动资金投资901.03万元。
表1-3 项目投资估算表
序号 项目 投资额 所占比重（%）
合计
1 建设投资 34512.88 97.46%
2 流动资金投资 901.03 2.54%
3 项目总投资 35413.92 100.00%
11．资金筹措
本项目投资全部采用企业自筹方式。
12．主要技术经济指标
表1-4 主要经济技术指标表
序号 名称 单位 数值
一 投资数据
1 项目投入总资金 万元 35413.92
1.1 建设投资 万元 34512.88
1.2 其中：建设期利息 万元 0.00
1.3 其中：不含建设期利息的建设投资 万元 34512.88
1.4 流动资金 万元 901.03
2 资本金 万元 35413.92
银行贷款 万元 0.00
其他资金 万元 0.00
3 项目资本金比例 % 100.00%
银行贷款比例 % 0.00%
其他资金比例 % 0.00%
二 财务评价指标
1 年平均销售收入 万元 6360.00
2 年平均销售税金及附加 万元 422.94
3 年平均增值税 万元 799.96
4 年平均总成本费用 万元 1671.08
5 年平均利润总额 万元 1465.48
6 年平均所得税 万元 366.37
7 年平均税后利润 万元 1099.11
8 项目财务内部收益率（所得税前） % 9.57%
9 项目财务内部收益率（所得税后） % 8.24%
10 项目财务净现值（所得税前）（Ic=8%） 万元 4441.95
11 项目财务净现值（所得税后）（Ic=8%） 万元 643.72
12 静态项目投资回收期（年）（所得税前） 年 9.88
13 静态项目投资回收期（年）（所得税后） 年 10.11
14 动态项目投资回收期（年）（所得税前） 年 11.53
15 动态项目投资回收期（年）（所得税后） 年 12.77
16 投资利润率 % 7.04%
17 投资利税率 % 7.89%
18 资本金净利润率 % 7.04%
19 资产负债率 % 0.07%
20 盈亏平衡点 % 32.90%
三 社会评价指标
1 年上缴税收 万元 1910.26
1.1 所得税 万元 831.58
1.2 营业税 万元 300.00
1.3 城市维护建设税 万元 15.00
1.4 教育费附加 万元 9.00
1.5 增值税 万元 754.68
2 解决社会就业人员 人 120.00
3 带动社会就业人员 人 1200.00
13．主要技术经济指标表
表1-5 主要技术经济指标表
序号 项目 单位 本项目
指标
1 总占地面积 平方米 172547.62
2 总建筑面积 平方米 69228.45
3 建筑占地面积 平方米 29455.11
4 容积率 0.40
5 建筑密度 % 17.07%
6 绿化率 % 46.36%
二、可行性研究报告编制依据
《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版本）；
《当前国家鼓励发展的产业、产品和技术目录》；
《产业结构调整指导目录（2014版）》；
《中国国民经济和社会发展十三五规划纲要》；
《人民共和国农业技术推广法》
建设单位提供项目的相关资料。
三、可行性研究范围
本报告可行性研究范围包括：
1）根据国家有关政策，结合项目所在地实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性；
2）根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容
3）项目建设地点及项目建设的有利条件
4）项目总体实施方案
5）消防、环境保护、劳动安全卫生
6）项目节能方案
7）组织管理及劳动定员
8）工程建设及实施进度安排
9）投资估算和资金筹措
10）风险预测及控制措施
11）经济效益及社会效益评价
四、结论和建议
1.结论
本项目符合国家产业政策和行业发展方向。项目市场前景广阔，建设规模和产品方案合理。地理位置，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。
本项目总投资为35413.92万元，其中建设投资34512.88万元，项目属于体育基础设施和公共文化服务设施建设，对项目建设地xx县总体规划发展也具有重大意义。
项目投资额度较大，所需的建设材料全部在xx县及周边地区购买，在很大程度上可以促进建材市场健康发展，有效推动xx县及周边地区的区域经济快速发展。
本项目所得税前财务内部收益率（FIRR）达9.57%，所得税后财务内部收益率（FIRR）达8.24%，税前财务净现值（ic=8%时）为4441.95万元，税后财务净现值（ic=8%时）为641.23万元，投资回收期为12.77年（含建设期）。该项目在经济上总体是可行的，具有一定的投资价值。
项目建成运营后可直接提供就业岗位达120人，间接可带动就业可达千余人。增加当地居民的就业率和居民收入。同时有效带动周边的物流业、运输业、化工业、建筑工程业等相关产业发展。项目建成后，年上缴增值税收达754.68万元，增加了当地财政收入。项目社会效益显著，具有较强的可行性。
因此，本项目的建设具有非常良好的经济和社会效益，切实可行。
2.建议
本项目在可行性研究报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展本项目建设的招标和商务谈判工作。
项目的设备需求量较大，对设备的采购要认真进行调研，坚持项目的技术性、性和配套性，发挥更大效益。
抓好设备的安装工程，精心组织施工，按招标程序择优选择施工队伍和设备采购代理商，做到项目施工实现优良工程。
对项目的环保设施要坚持“三同时”，实现项目的经济效益、社会效益、生态环境效益全面进步。
项目有规划，按规划组织较强的班子负责实施，技术上一定要依托高水平的科研单位和技术人员指导，在实施本项目过程中应注重生态，保护环境。如需全文或报告定制 杨刚 微==
建议项目建设单位要认真抓好项目前期各项工作，筹备好项目资金。安排、协调好企业的各项建设，使项目发挥更大的效益。
第二章项目背景与建设必要性
一、项目背景
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