安徽省xx物流仓储园区建设项目可行性研究报告

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铜陵xx智慧物流有限公司
铜陵市xx物流仓储园区建设项目

可
行
性
研
究
报
告





二零一x年五月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目建设期限 2
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 3
1.4编制原则 4
1.5研究范围 4
1.6主要经济技术指标 4
1.7综合评价 5
第二章 项目背景及必要性分析 7
2.1项目提出背景 7
2.2项目提出缘由 8
2.3项目建设必要性分析 9
2.3.1顺应国内现代物流业发展趋势的需要 9
2.3.2促进我国交通运输与物流产业协调发展的需要 9
2.3.3提高铜陵市的物流服务供给能力水平的需要 10
2.3.4推动我国国民经济稳定发展的需要 10
2.3.5支撑项目地保持经济强劲发展的的保障 11
2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要 11
2.3.7带动当地经济快速发展的需要 12
2.4项目建设可行性分析 12
2.4.1政策可行性 12
2.4.2管理可行性 16
2.4.3财务可行性 16
2.5分析结论 16
第三章 行业市场分析 18
3.1我国物流产业发展趋势分析 18
3.2我国物流行业市场运行状况分析 20
3.3我国物流产业市场需求预测及前景展望 25
3.4我国物流产业园区运行统计分析 27
3.5铜陵市物流行业市场发展前景分析 33
3.6市场分析结论 34
第四章 项目建设条件 35
4.1地理位置选择 35
4.2区域建设条件 35
4.2.1区域位置概况 35
4.2.2区域地形地貌条件 36
4.2.3区域自然气候条件 36
4.2.4区域自然资源条件 37
4.2.5区域交运输条件 38
4.2.6区域经济发展条件 39
第五章 总体建设方案 41
5.1土建方案原则 41
5.1.1方案指导原则 41
5.1.2土建方案的选择 41
5.2项目总体规划方案 41
5.2.1项目总体规划模式 41
5.2.2项目总体设计原则 41
5.2.3项目功能设计 42
5.2.4项目建设标准 42
5.3主要建设内容及工程量 43
5.4工程管线布置方案 43
5.4.1给排水 43
5.4.2供电 45
5.5道路设计 45
5.6土地利用情况 46
5.6.1项目用地规划选址 46
5.6.2用地规模及用地类型 46
第六章 节约能源方案 48
6.1节能设计依据 48
6.2 主要节能措施 48
6.3具体节能方案 49
6.4建设项目能源消耗种类和数量分析 50
6.4.1能源消耗种类 50
6.4.2能源消耗数量分析 50
6.5企业节能管理 50
6.6结论 51
第七章 环境保护与消防措施 52
7.1设计依据及原则 52
7.1.1环境保护设计依据 52
7.1.2设计原则 52
7.2建设地环境条件 52
7.3 项目建设和运营对环境的影响 53
7.3.1 项目建设对环境的影响 53
7.3.2 项目运营过程产生的污染物 54
7.4 环境保护措施方案 54
7.4.1 项目建设期环保措施 54
7.4.2 项目运营期环保措施 55
7.5绿化方案 56
7.6环境保护目标和保护内容 57
7.7消防措施 58
7.7.1设计依据 58
7.7.2消防措施 58
7.7.3抗震措施 59
7.7.4综合防灾 59
7.7.5消防措施的预期效果 59
第八章 劳动安全卫生 60
8.1编制依据 60
8.2概况 60
8.3劳动安全 60
8.3.1工程消防 60
8.3.2防火防爆设计 61
8.3.3电力 61
8.3.4防静电防雷措施 61
8.4劳动卫生 62
8.4.1防暑降温与冬季采暖 62
8.4.2卫生 62
8.4.3照明 62
8.4.4安全教育及防护 62
第九章 企业组织机构与劳动定员 63
9.1组织机构 63
9.2劳动定员 63
9.3人力资源管理 63
9.4福利待遇 64
第十章 项目实施规划 65
10.1建设工期的规划 65
10.2 建设工期 65
10.3实施进度安排 65
第十一章 投资估算与资金筹措 66
11.1投资估算依据 66
11.2建设投资估算 66
11.3流动资金估算 67
11.4资金筹措 67
11.5项目投资总额 67
11.6资金使用和管理 70
第十二章 财务及经济评价 71
12.1总成本费用估算 71
12.1.1基本数据的确立 71
12.1.2产品成本 72
12.1.3平均产品利润与销售税金 73
12.2财务评价 73
12.2.1项目投资回收期 73
12.2.2项目投资利润率 74
12.2.3不确定性分析 74
12.3经济效益评价结论 75
第十三章 风险分析及规避 76
13.1项目风险因素 76
13.1.1不可抗力因素风险 76
13.1.2工程风险 76
13.1.3市场经营风险 76
13.1.4管理风险 77
13.1.5财务管理风险 77
13.2风险规避对策 77
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 77
13.2.2工程风险规避对策 77
13.2.3市场经营风险规避对策 78
13.2.4管理风险规避对策 78
13.2.5财务风险规避对策 78
第十四章 招标方案 79
14.1招标管理 79
14.2招标依据 79
14.3招标范围 79
14.4招标方式 80
14.5招标程序 80
14.6评标程序 81
14.7发放中标通知书 81
14.8招投标书面情况报告备案 81
14.9合同备案 81
第十五章 结论与建议 82
15.1结论 82
15.2建议 82
附 表 83
附表1 销售收入预测表 83
附表2 总成本表 84
附表3 外购原材料表 85
附表4 外购燃料及动力费表 86
附表5 工资及福利表 87
附表6 利润与利润分配表 88
附表7 固定资产折旧费用表 89
附表8 无形资产及递延资产摊销表 90
附表9 流动资金估算表 91
附表10 资产负债表 92
附表11 资本金现金流量表 93
附表12 财务计划现金流量表 94
附表13 项目投资现金量表 96
附表14借款偿还计划表 98


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
铜陵市xx物流仓储园区建设项目
1.1.2项目建设单位
铜陵xx智慧物流有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
该项目拟选址安徽省铜陵市经济技术开发区xx五路以南、xx四路，xxx以西。
1.1.5项目负责人
杨刚 工程师
1.1.6项目投资规模
项目的总投资为88000.00万元，其中，建设投资为78457.50万元（土建工程为38050.00万元，设备及安装投资28978.00万元，土地费用7665.00万元，其他费用为760.28万元，预备费3004.22万元），建设期利息为4042.50万元，铺底流动资金为5500.00万元。
项目建成后可实现年均销售收入为69090.91万元，年均利润总额9703.88万元，年均净利润7277.91万元，年上缴税金总额为6011.85万元（年均上缴所得税2425.97万元、年均增值税为3259.89万元、年均上缴城建费及附加费325.99万元）；项目投资利润率为11.03%，投资利税率15.10%，税后财务内部收益率4.08%，税后投资回收期(含建设期)为13.09年。如需全文或报告的定制186，007，28890杨刚工程师。
1.1.7项目建设规模
本次建设项目规划总用地面积为350亩，总建筑面积175000.00平方米。主要建设内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
工程类别 分项工程名称 层数 占地面积
（平方米） 建筑面积
（平方米） 结构
1、主要建筑工程 物流中心 1 20000.00 20000.00 框架结构
配货中心 1 30000.00 30000.00 框架结构
仓储库房 1 80000.00 80000.00 轻钢结构
办公综合楼 5 3000.00 15000.00 框架结构
职工生活中心 5 3000.00 15000.00 框架结构
新建货运停车场 1 15000.00 15000.00
合计 151000.00 175000.00
2、公共配套工程 路面硬化工程 40000.00 40000.00
围墙工程 7000.00 7000.00 米
绿化景观工程 35000.00 35000.00
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金88000.00万元人民币，其中由项目企业自筹资金33000.00万元，申请银行贷款55000.00万元。
1.1.9项目建设期限
本项目工程计划2016年6月开工建设，2018年5月竣工，建设工期共计24个月。
1.2项目承建单位介绍




1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《安徽省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
3.《物流业调整和振兴规划》；
4.《办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》；
5.《关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见(国发〔2015〕24号文）》；
6.《物流业发展中长期规划（2014—2020）》；
7.《铜陵市现代物流及拆解业发展规划》；
8.《产业结构调整指导目录(2014年)》；
9.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
10.《现代财务会计》；
11.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
12.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、设备的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的信息系统技术，设备选用国内的，确保产品的质量，以达到企业的益。
（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源重复利用率。
（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目总占地面积 亩 350.00
2 项目总建筑面积 平方米 175000.00
3 总投资资金，其中： 万元 88000.00
3.1 建筑工程 万元 38050.00
3.2 设备及安装费用 万元 28978.00
3.3 其他费用 万元 760.28
3.4 预备费用 万元 3004.22
3.5 建设期利息 万元 4042.50
3.6 铺底流动资金 万元 5500.00
二 主要数据
1 项目正常年销售收入 万元 100000.00
2 年均销售收入 万元 69090.91
3 年平均利润总额 万元 9703.88
4 年均净利润 万元 7277.91
5 年销售税金及附加 万元 325.99
6 年均增值税 万元 3259.89
7 年均所得税 万元 2425.97
8 年上缴利税总额 万元 6011.85
9 项目定员 人 500
10 建设期 年 2
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 11.03%
2 项目投资利税率 % 15.10%
3 税后财务内部收益率 % 4.08%
4 税前财务内部收益率 % 6.84%
5 税后财务净现值(ic=4%) 万元 522.77
6 税前财务净现值(ic=4%) 万元 20,015.08
7 投资回收期(税后)含建设期 年 13.09
8 投资回收期(税前)含建设期 年 10.07
9 盈亏平衡点 % 70.98%
1.7综合评价
本次“铜陵市xx物流仓储园区建设项目”的实施符合国家物流产业、贸易流通产业发展政策产业发展规划，该项目的建设将充分利用当地特的区位优势、资源优势、商贸优势、综合交通优势和已经形成一定规模的物流业优势，建设铜陵市xx物流仓储园区。本项目的建设，对于整合现有物流资源，加快传统物流向现代物流转变，使物流业成为当地未来经济发展新的增长点和支柱产业，并形成立足当地、连接全国的现代物流格局具有重要作用。本项目将按国际标准，建立一个多功能的物流仓储产业园区项目，集“物流信息、仓储、科研、生产、销售、服务”多元化业务的综合性低碳生态型现代物流仓储园区，为当地创造良好的经济及社会效益。
项目地位于交通枢纽及经济发展核心增长极，新兴产业集聚，这些都是发展现代仓储物流产业的优势。本项目建成投入运营后，能建立起完善的物流节点设施体系，建立综合的仓储物流运输平台，降低物流成本。项目的实施还能够为项目地及周边地区提供、便捷、多功能的综合物流服务，对降低企业和全社会流通成本、增强中心城市功能、改善投资环境具有重要的意义。因此，该项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。所以，本项目建设非常必要且十分可行。


第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
物流过程是企业采购、生产制造、流通等环节中的主要组成部分，是社会和企业经营发展的“第三利润源泉”，同时也被认为是二十一世纪企业降低成本的后手段。在信息技术的支持下，发达国家的物流业已经成为国民经济发展的重要支柱产业、提高经济效益的重要源泉、产业升级和企业重组的关键推动力、以及区域创新和经济发展支撑环境的关键因素之一。现代物流将地改变目前的商务、生产模式，终作为一个系统化的整体成为社会经济的基础层面部分。目前国际上普遍认为，物流业的发达程度和水平高低是一个国家现代化程度和综合国力的重要标志之一，因此可见，现代物流业已经成为发达国家具普遍影响力的经济基础和“朝阳产业”。
在全球经济一体化进程不断加快、高新技术迅猛发展的形势下，以电子商务为代表的新经济逐步发展成一种崭新的运作方式和商务模式，已成为推动经济增长的重要驱动力，同时也引发了经济领域里自工业革命以来广泛、深刻的一场变革。随着信息技术的普及应用和电子商务的发展，在实现由传统物流向现代物流快速转型的同时，物流业也被提到了的高度，越来越显示出其在社会经济发展中的重要作用和战略地位。
党的以来，xx总书记、xx等多次考察物流企业，对物流业发展作出重要讲话和批示。《物流业发展中长期规划（2014—2020）》的出台，把物流业定位于支撑国民经济发展的基础性、战略性产业，是物流业产业地位进一步提升的重要标志。规划要求，到2020年，基本建立布局合理、技术、便捷、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系，明确了中长期发展的战略目标。规划提出三大发展、七项主要任务、十二项工程和九项保障措施，抓住了制约物流业发展的关键问题，明确了发展方向，是指导我国物流业“新常态”下健康发展的顶层设计蓝图。
 从规划的目标和提出的发展任务而言，《中长期规划》无疑是我国物流业未来发展的纲领性文件，使物流业不仅仅成为我国重要的服务产业，而且成为其他产业发展的重要整合、创新力量，尤其是服务或运作模式创新推动物流向流通领域、生产领域的延伸，在实现供应链一体化管理，推动物流业与工业、流通业，乃至金融业的有效融合、创新的同时，使物流业走向了产业发展的前台，在当前的产业发展和运行模式创新中物流发挥了重要作用，在未来的产业转型和提升发展中，物流业也将扮演重要角色，从而奠定了物流业在国民经济中的重要地位。
2.2项目提出缘由
拟建的铜陵市xx物流仓储园区将整合铜陵市当地重要物流节点城市的资源，共同发展建设综合物流仓储园区项目，通过资源共享及合作，带动“互联网+金融+仓储”模式的转型升级。旨在打造一个服务于区域经济、现代物流业发展的，立足铜陵、辐射全国的现代化综合服务型物流园区。
对于以“大进大出”为特色的铜陵工业经济来说，发展现代物流业，对于提高经济运行效率、转变经济增长方式、加强区域经济联系、推进产业集聚、提升综合竞争实力，起到了强力的推动作用。该项目依托铜陵市的区位优势和资源优势，将按国际标准，建立一个多功能的大型物流仓储园区项目，以打造铜陵现代物流综合服务基地为目标，以助力经济发展，保障居民生活，集散生产与生活物资为主体功能，以“发展物流，服务社会，创造价值”为宗旨，以货物储运和大宗交易为主导业务，建设集“物流信息、仓储、科研、生产、销售、服务”多元化业务的现代化综合服务型低碳生态物流仓储园区。
本项目的建设顺应当地政策号召，满足市场需求，项目公司此举很好的抓住了我国现代物流业大力发展的良好机遇，满足经济发展对现代物流业提出的更高需求，提出了该项目的建设，将有力地推动项目地乃至我国现代物流产业的蓬勃发展。
2.3项目建设必要性分析
2.3.1顺应国内现代物流业发展趋势的需要
随着我国国民经济的快速发展以及经济全球化趋势的不断加强，为物流企业发展提供有利空间以及物流配送共同化作为物流合理化的有效措施之一，是物流发展的必然趋势，对物流园区的规划建设提出了客观要求。我国物流业发展水平较低，目前还处在从传统物流业向现代物流业转变的阶段，配送中心的发展刚刚起步，规模小而分散，相互间配合协作性差，土地利用效率不高。采用物流配送共同化的管理手段，可以发挥集团竞争和团队协作的优势，有效利用各企业的有限资源，求得物流业持续快速发展；有利于克服部门分割、地区保护等妨碍宏观物流活动的现象，统一规划、协调共用国有或地区（集团）所有的物流设施与设备，使物尽其用，并减少城市交通堵塞和环境污染等社会问题。物流园区规划建设为物流配送共同化的实现提供了用地和空间，既要适应我国物流业发展现状，组织吸引分散的配送中心集中在一起获得规模效益和集聚效益，又需顺应配送中心大型化、规模化的物流趋势，为其未来发展提供有利空间。
2.3.2促进我国交通运输与物流产业协调发展的需要
物流业的大发展，是现代服务业发展的重要内容，也是经济发展的客观要求和必然结果。随着经济高速发展，我国对服务业的需求越来越大，特别是随着交通基础设施条件的不断改善，公路运输大通道的优势越来越明显，把握大势，高度重视并充分发挥现代物流业在优化产业结构中的重要作用，积极推动现代物流业发展的实践和探索。
当前，要继续按照构筑大交通、大物流网络的要求，扎实推进现代物流体系建设，实现区域和区域之间、线路和结点之间、各种运输方式之间的协调、可持续发展，这是推进物流业发展需要解决的重大战略问题。
物流园区、物流中心及物流节点是发展现代物流的重要载体，要全力支持地方及交通运输部门加强物流园区规划和建设，打造一批带动能力强、辐射力大、特色鲜明的物流企业集聚区和物流园区。积极引导、推动运输企业开展综合物流服务，适时启动现代物流示范工程，在交通行业选择有一定基础和典型的物流企业开展现代物流系统的建设和运营试点，通过示范引导带动大批企业向现代物流业转型。进一步放开经营，吸引外资和民间资本投资现代物流业，形成以中心城市、交通干线和物流园区为依托，覆盖全省甚至全国的多层次、多功能现代物流服务网络体系。要整合经贸、民航、铁路、邮政、公路等行业的物流资源，促进商流、物流、信息流的联系和沟通，积极培育发展物流市场，提高物流业现代化水平，并促进我国交通运输与物流产业的协调发展。
2.3.3提高铜陵市的物流服务供给能力水平的需要
铜陵市xx物流仓储园区项目的建设，将有效引导和转化铜陵地区潜在的物流需求，提高整个地区的物流服务供给能力水平，有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化，有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有效扩大物流服务的市场需求，通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。
2.3.4推动我国国民经济稳定发展的需要
随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体，实现企业与社会成本低、效益大的物流业与互联网经济一起被人们当成“新经济”的重要内容，被广泛地称作第三利润源泉。现代经济领域中的竞争，很大程度上是流通效率的竞争。特别是从制造业的再生产过程来看，产品处在制造环节的时间越来越短，而绝大多数时间处在流通环节，大约占85％－90％左右。因此，流通速度和效率的高低决定着一个企业、一个行业甚至一个国家经济效率和速度的高低。同时，流通的速率还具有降低全社会的交易成本，优化资源配置的重要作用。可见，我国流通产业的迅速发展，已经成为经济增长的重要推动力，对国民经济的贡献率日益提高。
综上所述，物流业是国民经济的重要支撑，是调整结构的重要手段，是提益的重要途径，是扩大就业的重要渠道。物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，也是衡量一个国家现代化水平与综合国力的重要标志之一。实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展的必然要求。
2.3.5支撑项目地保持经济强劲发展的的保障
项目物流园区集多种服务功能于一体，体现了现代经济运作特点的需求，即强调信息流与物质流快速、、通畅地运转，从而降低社会成本，提高生产效率，整合社会资源。 智慧物流的建设，在物资辐射及集散能力上同邻近地区的现代化物流配送体系相衔接，打开企业对外通道，以产业升级带动城市经济发展。同时，将物流企业整合在一起，将过去分散于多处的物流资源进行集中处理，发挥整体优势和规模优势，实现传统物流企业的现代化、化和互补性，从而实现支持区域国民经济和社会发展的终目标。　
2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要
本次项目建成后除少数管理人员由项目公司解决外，新增员工均由当地招工解决，因此，本次项目的实施，将为当地提供大量的就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展；此外，本项目的实施可带动当地的流通业、交通运输业、仓储物流、加工贸易等其他相关产业的快速发展，为提高中国综合国力产生而深远影响，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。
2.3.7带动当地经济快速发展的需要
本项目正式运营后，年均销售收入可达69090.91万元，年均利润总额为9703.88万元，年均上缴所得税2425.97万元，年均增值税为3259.89万元，年均上缴城建费及附加325.99万元。项目的实施每年可为当地增加6011.85万元税金，可有效促进当地经济发展进程。