文化博览园建设项目可行性研究报告
北京xxx房地产开发有限责任公司
xxx县xxx文化博览园投资有限公司
xxxxxx文化博览园建设
项
目
建
议
书
二零一x年七月
目 录
章 项目建设目的和意义 1
1.1项目名称和主办单位 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设选址 1
1.1.3项目建设单位 1
1.2主办单位概况 1
1.3项目提出背景 3
1.4项目申报理由 4
1.5项目简介及发展目标 5
1.6编制依据 6
1.7主要经济技术指标 7
第二章 项目建设必要性分析 9
2.1 项目建设必要性分析 9
2.1.1顺应我国旅游产业快速发展的需要 9
2.1.2xxx历史文化名城保护与发展的需要 9
2.1.3带动项目地文化创意产业发展的需要 11
2.1.4有利于民俗文化可持续发展的需要 11
2.1.5项目建设符合国民经济发展方向 12
2.1.6增加当地就业带动产业链发展的需要 13
2.1.7带动当地经济快速发展的需要 13
2.2 项目建设可行性分析 13
2.2.1符合国家产业发展规划 13
2.2.2符合国家产业政策 16
2.2.3具备市场可行性 16
2.2.4具备管理可行性 17
2.3可行性分析结论 17
第三章 市场初步预测分析 18
3.1我国文化产业的发展现状分析 18
3.2我国文化产业的发展意义分析 19
3.3我国文化产业的发展前景分析 21
3.4河北省旅游行业市场发展分析 23
3.5xxx文化旅游行业市场分析 23
3.5.1xxx文化旅游业基本情况分析 23
3.5.2xxx文化旅游资源情况分析 24
3.5.3xxx文化旅游资源开发情况分析 27
3.6xxx文化产业发展背景及资源优势分析 29
3.7市场分析结论 32
第四章 建设条件与初步方案 33
4.1地理位置选择 33
4.2区域投资环境 34
4.2.1区域位置 34
4.2.2区域地形地貌 34
4.2.3区域气候条件 34
4.2.4区域交通条件 35
4.2.5区域自然资源条件 36
4.2.6区域旅游资源条件 36
4.2.7区域经济发展条件 37
第五章 总体建设方案 38
5.1土建方案 38
5.1.1规划原则 38
5.1.2开发目标及指导思想 38
5.1.3经营思路 39
5.1.4规划设计内容 40
5.1.5项目规划详解 40
5.1.6土建方案的选择 44
5.2 建筑设计主要规范及标准 45
5.3 结构设计 46
5.3.1指导思路 46
5.3.2结构设计等级 46
5.4给排水设计 46
5.4.1设计依据 46
5.4.2给水设计 47
5.4.3排水设计 47
5.5供配电设计 47
5.6项目拟建地建设条件 48
5.7土地利用情况 48
5.7.1项目用地规划选址 48
5.7.2用地规模及用地类型 48
5.8项目优势概括 49
第六章 节能方案 51
6.1用能标准和节能规范 51
6.2建设项目能源消耗种类和数量分析 52
6.2.1能源消耗种类 52
6.2.2能源消耗数量分析 52
6.3项目所在地能源供应状况分析 52
6.4建筑节能设计 52
6.4.1建筑围护结构基本组成 53
6.4.2外墙节能设计 53
6.5节水措施 54
6.6结论 55
第七章 环保方案 56
7.1设计依据及原则 56
7.1.1环境保护设计依据 56
7.1.2设计原则 57
7.2建设地环境条件 57
7.3 项目建设和生产对环境的影响 57
7.3.1 项目建设对环境的影响 57
7.3.2 项目运营期间产生的污染物 58
7.4 环境保护措施方案 58
7.4.1 项目建设期环保措施 58
7.4.2 项目运营期环保措施 60
7.4.3 环境管理与监测机构 61
第八章 劳动安全卫生 62
8.1劳动安全 62
8.1.1施工安全 62
8.1.2建筑安全 62
8.1.3防火 63
8.1.4电气安全 63
8.1.5防雷设施 63
8.2卫生防护 63
8.2.1生活给水 63
8.2.2排水 63
8.2.3噪声控制 63
第九章 消防方案 65
9.1设计依据 65
9.2设计原则 65
9.3火灾隐患分析 65
9.4防火等级 65
9.5消防措施 66
9.5.1消防措施的实施 66
9.5.2消防措施的预期效果 66
9.6综合防灾 66
第十章 企业组织机构与劳动定员 67
10.1企业组织机构 67
10.2人员编制 67
10.3工作制度 67
第十一章 项目实施规划 68
11.1建设工期的规划 68
11.2 建设工期 68
11.3实施进度安排 68
第十二章 投资估算与资金筹措 70
12.1投资估算依据 70
12.2建设投资估算 70
12.3流动资金估算 71
12.4资金筹措 71
12.5项目投资总额 71
12.6资金使用和管理 74
第十三章 财务评价 75
13.1总成本费用估算 75
13.1.1基本数据的确立 75
13.1.2产品成本 76
13.1.3平均产品利润与销售税金 77
13.2财务评价 77
13.2.1项目投资回收期 77
13.2.2项目投资利润率 78
13.2.3不确定性分析 78
13.3综合效益评价结论 81
第十四章 结论与建议 83
14.1结论 83
14.2建议 83
附 表 84
附表1 销售收入预测表 84
附表2 总成本表 86
附表3 外购原材料表 87
附表4 外购燃料及动力费表 88
附表5 工资及福利表 89
附表6 利润与利润分配表 90
附表7 固定资产折旧费用表 91
附表8 无形资产及递延资产摊销表 92
附表9 流动资金估算表 93
附表10 资产负债表 94
附表11 资本金现金流量表 95
附表12 财务计划现金流量表 96
附表13 项目投资现金量表 98
附表14资金来源与运用表 100
章 项目建设目的和意义
1.1项目名称和主办单位
1.1.1项目名称
xxxxxx文化博览园建设项目
1.1.2项目建设选址
项目建设选址在河北省xxx市xxx县
1.1.3项目建设单位
北京xxx房地产开发有限责任公司
xxx县xxx文化博览园投资有限公司
1.2主办单位概况
1、项目承办单位：北京xxx房地产开发有限责任公司
xxx县xxx文化博览园投资有限公司
2、法人代表：
3、主要股东持股情况：
北京xxx房地产开发有限责任公司其前身隶属于企业，于1998年正式与脱钩转入地方，2000年6月在北京正式成立北京xxx房地产开发有限责任公司，公司注册资本18958万元，信用等级为AAA级企业。
xxx县xxx文化博览园投资有限公司注册资本10000万元人民币，主要股东有：北京xxx房地产开发有限责任公司、高峰；其中北京xxx房地产开发有限责任公司以9800万元货币出资,占注册资本98％，股东人高峰以200万元出资，占注册资本2％。
4、主营业务介绍：房地产开发、商品房销售、房地产咨询；项目投资、文化产业投资管理；会议展览服务、广播影视服务、仓储服务；物业管理、餐饮管理等。
5、近几年财务状况（企业资产、营业收入、利润等）。
1.3项目提出背景
xxx是xxx市的别称，xxx有xxx的别称至今已经2500年了。xxx文化就特指发源于这一地域的悠久文化。xxx文化一格，作为一种地域文化，她与文华起源同步，是文化不可或缺的重要组成部分。
xxx文化，即xxx历史文化。是一种地域文化，也是xxx这个城市的城市文化，xxx文化在四千年历史长河中形成自强不息、崇德尚武、慷慨悲歌的文化特征和品性。
xxx市位于河北省南部，太行山东麓，属古代地理书籍《禹贡》古冀州之域，又为燕赵故地。西接太行山与山西省晋中市，东邻山东临清市，北接石家庄市，南邻邯郸市，北距首都北京380公里，距省会石家庄108公里。市区辖2区，市域辖2县级市、15个县。xxx市历史悠久，源远流长。距今已有3500多年的文明史，为世人留下了丰厚的物质文化遗产和传统工艺、民俗文化资源，拥有悠久的历史文化积淀。
1、物质文化遗产
xxx历史上曾四，两次定都，公元前1438年为殷商都邑，公元317年又为后赵国都，取名建平城，俗称卧牛城，是一座历史悠久的文化古城，文物古迹众多，人文景观积淀厚重。
xxx市是河北省历史文化名城，拥有文物保护单位21处，省级文物保护单位74处，市级文物保护单位50处。2009年第三次全国文物普查，xxx新发现文物有1677处。其中，万里长城（xxx段）是世界文化遗产，京杭大运河（xxx段）已进入中国世界文化遗产预备名单。xxx市拥有非物质文化遗产11项，省级非物质文化遗产名录41项，市级非物质文化遗产名录53项。
2、传统工艺、民俗文化资源
xxx的传统工艺和民俗文化也十分丰富，如内丘神码、巨鹿织锦、xxx皮影、太平道乐、传统习尚等等，均在文化中占有一席之地。
“十二五”时期，随着《国民旅游休闲纲要》的实施，以及《旅游法》的制订，中国旅游产业将迎来快速发展期。文化旅游作为一种追溯文化内涵、获得精神享受的旅游活动，受到公众青睐。因此可见，依托xxx文化而构建的文化产业，日益正面临创新和发展的新局面，前景喜人。
1.4项目申报理由
随着经济的发展和城市的繁荣，居民生活品质的不断提高，引发了对文化产品和文化产业的需求变化，为文化创意产业的发展创造了时间契机。xxx市历史文化底蕴深厚、环境优美、节奏从容，是滋生艺术和享受文化的佳土壤，具有明显的人文背景和环境优势。
本项目位于规划的xxx新城核心区域，为了传承发扬xxx古韵文化，民俗文化、风土人情、乡艺文化，依托拥有2200年历史的xxx“纱帽城”及浓厚的历史文化底蕴，打造一个全国的集文化旅游、娱乐健身、婚庆文化为一体的国家标准文化博览园。 建立博物馆文化旅游—婚庆文化主题公园—五酒店及配套—综合游乐的经营战略，将相互促进，相互完善形成一个有机整体，项目的启动将为加快地方经济发展方式转变和产业结构优化升级、推动建设“经济强市、和谐xxx”进程及加快打造“山水泉城、魅力xxx”步伐起到积极作用。
1.5项目简介及发展目标
xxxxxx文化博览园总占地约1101亩，总建筑面积约412897.00㎡，整体规划为“一城四区”，一城即“古城”；四区分别为：一、古城；二、酒店、会展中心区；三、展览展示、休闲娱乐区；四、配套服务区。
xxx是河北地区历史上座“城市”，俗称卧牛城，是一座历史悠久的文化古城，xxx文化是五千年历史文化的缩影，涌现出许多名人传记、名胜典故等；历史上曾四次，两次定都，曾作为商都129年，邢国国都近400年，历经尧禅位、鲧建堤、商定都、邢封侯，涌现了宋璟、郭守敬、僧一行、刘秉忠、张角、赵三多等一大批的科学家、政治家和民族英雄；现国家博物馆镇馆之宝—司母戊鼎是商王两个儿子为纪念自己母亲妇妌（古xxx人）而铸的，唐代开科取士，xxx清河的孙附加是中国历史上的个状元。
xxx古城别称“纱帽城”，有2200余年历史，为传承古韵，弘扬xxx历史文化，项目以“纱帽城”为载体，以历史文化为主线，规划有展览展示、休闲养生区、旅游文化商业区等，营造人苑、宰相府、古县衙、状元桥、富贵路、御赐牌坊等历史文化传承景点，可谓处处是典故，处处有讲究，形成了底蕴特的xxx文化。
xxxxxx文化博览园还包括：历史博物馆、世界文化馆、青少年科技馆、图书馆、美术馆、纪念馆、文化宫、青少年宫等大型综合性公共文化服务设施项目，是xxx县乃至北方地区重要的文化产业基地、教育基地，旅游休闲基地；经过充分的市场调研分析，在各级领导指导下，凝聚社会各个层面的元素，终将本项目定位于既有北方四合院的韵味，又有江南水乡风情特点的—“华北·丽江古城”，将其打造成为一个全国的集历史文化、东西方文化、现代科技文化、休闲养生文化、旅游文化为一体的“、典雅、静谧、清心、特、生态、”的国家文化博览园。
1.6编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
2.《文化产业振兴规划》；
3.《“十二五”时期文化产业倍增计划》 ；
4.《“十二五”时期文化改革发展规划纲要》；
5.《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》；
6.《河北省文化事业发展“十二五”规划》；
7.《河北省非物质文化遗产保护条例》；
8.《河北省委、河北省人民关于深入推动文化大发展大繁荣的若干意见》（冀发[2011]2号）；
9.《xxx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
10.《人民共和国城乡规划法》；
11.《产业结构调整指导目录(2011年本)（2013年修正）》；
12.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
13.《工业可行性研究编制手册》；
14.《现代财务会计》；
15.《工业投资项目评价与决策》；
16.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
17.国家公布的相关设备及施工标准。
1.7主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总用地面积 ㎡ 734022.00
2 总建筑面积，其中： ㎡ 412897.00
古城 ㎡ 100000.00
酒店会展中心区 ㎡ 52807.00
展览展示、休闲娱乐区 ㎡ 26000.00
配套服务区 ㎡ 234090.00
3 总投资资金，其中： 万元 300000.00
建筑工程 万元 192883.70
设备及安装费用 万元 62215.00
土地费用 万元 22020.00
其他费用 万元 844.38
预备费用 万元 8336.92
铺底流动资金 万元 13700.00
二 主要数据
1 年均销售收入 万元 138127.72
2 年平均利润总额 万元 50575.41
3 年均净利润 万元 37931.56
4 年销售税金及附加 万元 690.64
5 年均营业税 万元 6906.39
6 年均所得税 万元 12643.85
7 项目定员 人 1200
8 建设期 月 48
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 16.86%
2 项目投资利税率 % 19.39%
3 税后财务内部收益率 % 14.31%
4 税前财务内部收益率 % 18.70%
5 税后财务静现值(ic=10%) 万元 61,635.35
6 税前财务静现值(ic=10%) 万元 89,790.36
7 投资回收期(税后)含建设期 年 9.91
8 投资回收期(税前)含建设期 年 7.93
9 盈亏平衡点 % 57.63%
第二章 项目建设必要性分析
2.1 项目建设必要性分析
2.1.1顺应我国旅游产业快速发展的需要
旅游业自古以来就是国家经济增长的一个重要来源，随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在国民经济中的地位和作用也将越来越重要。
随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。21世纪我国旅游业的发展趋势是：国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，我国的旅游行业将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。
“十二五”期间，xxx市积极促进文化资源向旅游产品转化，大力发展文化旅游产业，充分挖掘xxx3500年建城史，谋划推进xxx文化、民俗文化等文化旅游项目建设，打造“古韵xxx、人文xxx”文化旅游品牌。该项目的建设将深度挖掘包装当地民俗文化资源，开发建设特色文化旅游项目，提升xxx旅游文化内涵。
本次“xxxxxx文化博览园建设项目”的实施正是顺应了当前我国旅游产业的快速发展，为xxx文化旅游产业发展提供完善的平台，并促进其健康可持续发展。
2.1.2xxx历史文化名城保护与发展的需要
与全国大多数历史古城一样，xxx古城也面临着物质环境的衰退和功能的不完善的双重压力。物质环境的衰退，表现在房屋质量逐渐变差，很多房屋成为危房，古城空间结构被新的建设和旧城改造所破坏等。功能的不完善，表现在交通可达性差、传统商业衰退、市政设施缺乏、生活服务设施的相对落后、居住人口的相对贫困等。
具体表现如：古城格局湮没在现代建筑群中，古城范围不清晰，护城河成为排污盖板河；历史街区中传统建筑分布较分散，夹杂着大量简单翻新的房屋，使得历史风貌特色不；一些体现xxx悠久历史的大型古代文化遗址保护范围模糊，面临城市建成区压占的危险等等。这些不足之处，使得xxx历史文化特色隐没，古城形象风貌受损，文物古迹缺乏良好的展示平台，其自身对对周边的景观辐射力和影响力甚微，
历史文化名城的保护、修正、更新、展示和再利用，充分保存与发扬历史文化名城自身的历史文化特色，保护和延续名城物质与精神文化资源的积淀，同时与城市的现代化建设相协调。xxx历史文化名城保护规划的应该是名城物质与精神文化的积淀与延续。
目前项目地周边亟需建设一座大型综合性博物馆对xxx文物古迹进行综合展示，同时也需要对一些文物保护单位附属的可移动文物和配合基建发掘的文物提供的仓库储存。
该项目的建设将离散分布的xxx文物古迹在一定范围内加以历史主线的联系，加强文物古迹之间的彼此关联，拓展xxxxxx文化博览园的景观张力，提升其在城市景观系统中的地位，更大程度的缝合历史记忆的碎片，同时也加强了历史文化风貌区的保护，强化了xxx历史的悠久和丰厚，形成xxx文化一个由点到面的体系，拓展城区内传统景观的影响力，支持这些历史景观的合理展示，给予xxx古城一个完整的历史风貌展示平台。
2.1.3带动项目地文化创意产业发展的需要
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