黔西南州xx国际旅居康养公寓建设项目可行性研究报告

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贵州xx养老服务公司
黔西南州xx国际旅居康养公寓建设项目

可
行
性
研
究
报
告


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
黔西南州xx国际旅居康养公寓建设项目
1.1.2项目建设单位
贵州xx养老服务公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址位于贵州省xx市xx街道xx耳寨村。
1.1.5项目负责人
xx
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为5000.00万元，其中：建设投资为4739.75万元（土建工程为3163.35万元，设备及安装投资495.00万元，土地费用为1000.00万元，其他费用为57.24万元，预备费24.16万元），建设期利息为110.25万元，铺底流动资金为150.00万元。
本次项目建成后，可实现年均销售收入为2366.08万元，年均利润总额916.08万元，年均净利润778.67万元，年上缴税金及附加为12.07万元，年增值税为120.67万元；投资利润率为18.32%，投资利税率20.98%，税后财务内部收益率12.85%，税后投资回收期(含建设期)为7.43年。
1.1.7项目建设规模
本项目总用地面积为10790.00平方米，总规划建筑面积20050.00平方米，主要建筑内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
工程类别 分项工程名称 占地面积（m2） 层数 建筑面积（m2） 备注
1、主要建筑工程 万峰酒店 450.00 5 2250.00
富瑞村 400.00 4 1600.00
颐康园 450.00 5 2250.00
乐康楼 800.00 6 4800.00
康养城 550.00 5 2750.00
康复苑 350.00 2 700.00
露天游浴池 400.00 1 400.00
多功能球场 300.00 1 300.00
健身浅道 1000.00 1 1000.00
职工宿舍 400.00 5 2000.00
综合办公楼 400.00 5 2000.00 （医疗服务厅、旅游服务厅、
行政服务厅等）
合计 5500.00 20050.00
2、公共工程 道路硬化工程 2600.00 2600.00
绿化景观工程 2690.00 2690.00
地下停车场 4000.00 4000.00
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金5000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金1500.00万元，申请发行企业债2000.00万元，申请银行贷款1500.00万元。
1.1.9项目实施计划
本项目分二期建设，一期工程建设从20
1.2项目承建单位介绍




1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第xx三个五年规划纲要》；
2.《办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》；
3.《关于加快发展养老服务业的若干意见》；
4.《办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；
5.《关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）；
6.《“健康中国2030”规划纲要》；
7.《关于促进健康服务业发展的若干意见》；
8.《贵州省国民经济和社会发展第xx三个五年规划纲要》；
9.《贵州省进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的实施方案》；
10.《贵州省人民关于加快发展养老服务业的实施意见》；
11.《贵州省关于支持社会力量发展养老服务业的政策措施》；
12.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
13.《投资项目可行性研究指南》；
14.《现代财务会计》；
15.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
16.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总占地面积 平方米 10790.00
2 总建筑面积 平方米 20050.00
3 总投资资金，其中： 万元 5000.00
3.1 建筑工程费用 万元 3163.35
3.2 设备及安装费用 万元 495.00
3.3 土地费用 万元 1000.00
3.4 其他费用 万元 57.24
3.5 预备费用 万元 24.16
3.6 建设期利息 万元 110.25
3.7 铺底流动资金 万元 150.00
二 主要数据
1 正常运营年销售收入 万元 2991.60
2 年均销售收入 万元 2366.08
3 年平均利润总额 万元 916.08
4 年均净利润 万元 778.67
5 年销售税金及附加 万元 12.07
6 年均增值税 万元 120.67
7 年均所得税 万元 137.41
8 年上缴税金总额 万元 270.15
9 项目定员 人 138
10 建设期 年 2
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 18.32%
2 项目投资利税率 % 20.98%
3 税后财务内部收益率 % 12.85%
4 税前财务内部收益率 % 15.71%
5 税后财务静现值(ic=6%) 万元 1,463.23
6 税前财务静现值(ic=6%) 万元 2,355.47
7 投资回收期(税后)含建设期 年 7.43
8 投资回收期(税前)含建设期 年 6.69
9 盈亏平衡点 % 49.40%
1.7综合评价
本次“黔西南州xx国际旅居康养公寓建设项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托xx市生态资源优势以及得天厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集康体、养生、养老、文化、休闲旅游观光等为一体的国际旅居康养中心。
本项目建设条件，市场潜力较大，发展前景xx分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设xx分可行。


第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
一、康养产业面临较好市场发展机遇
康养产业是21世纪的新兴产业，是现代服务业的重要组成部分，关系国民的生存质量，影响经济社会发展。 “xx三五”时期是我国人口老龄化高速增长期，也是康养产业发展的黄金期。
随着人口老龄化的加速发展，一些老人的治疗和护理问题困扰着千家万户。根据原国家卫生部的调查显示，60岁以上老年人中，人均患有疾病2~3种，慢性病发病率53.9%，是调查人群平均水平的4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长，需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，发展医疗资源与养老资源相结合的医养结合养老模式非常必要。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。
我国老龄化社会有以下特征：一是老年人口数量高居世界。二是老年人口有高龄化、慢病化、失能化的表现。三是家庭养老功能相当薄弱，养老相关服务严重不足。医养结合的养老工作涉及到社会保障、民政、卫生等多部门的管理。因此，只有深化相关体制机制改革，才能有效推动医养结合型养老模式的建立，从而走出一条中国特色的养老事业的发展道路。医养一体化发展，既解决了养老院缺乏医疗服务的弊端，也解决了老年病人‘压床’占用医院资源的问题”，这种合作模式是将医疗资源与养老资源实现有效整合的一次创新之举。
乡村养老终可升级为互助养老，无论山社区、家庭、设施、都需要互助养老，现在的子女长辈比小是1：2，大的1：4，极端的1：8，如此情况，无论子女如何孝顺，都是精力不可及的。
互助养老将成为大趋势，势不可挡。在此基础上，优选的是乡村社群养老，之所以言社群，是因为只有社群才能谈互助。
社群是以同学、同事、相同爱好者等有相同集合的人组成的相对稳定的有相当信任和信誉的社会群体，讲这个问题涉及到养老社区的设计目的。
有什么样的社群，就要有什么样的设计，大而全的养老社区由机构养老去办，特色养老由乡村来办，就象巴马成为病人养生地一样，乡村特色养老将会百花齐放地在全国开花，因为对年轻人而言，老年人太多了，这个过程，未来五到xx年就会出现。如需全文或报告的定制 杨刚 微
二、休闲旅游业市场需求持续旺盛