山东省xx康养中心建设项目可行性研究报告编制范文

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山东省xx康养中心建设项目可行性研究报告编制范文

xxxx管理有限公司
xx康养中心建设项目

可
行
性
研
究
报
告

编制日期：二零一x年八月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目实施计划 2
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 3
1.4编制原则 4
1.5研究范围 5
1.6主要经济技术指标 5
1.7综合评价 6
第二章 项目背景及必要性分析 7
2.1项目提出背景 7
2.2本次项目的提出缘由 9
2.3项目建设必要性分析 11
2.3.1促进我国健康产业快速发展的需要 11
2.3.2顺应我国社会养老事业快速发展的需要 11
2.3.3促进构建和谐社会稳定发展的需要 12
2.3.4积极响应山东省养老模式发展思路及目标的需要 13
2.3.5推动xx市康养旅游业可持续发展的需要 13
2.3.6满足人们康养旅游度假市场消费需求的需要 14
2.3.7增加当地就业带动产业链发展的需要 15
2.3.8带动当地经济快速发展的需要 15
2.4项目建设可行性分析 15
2.4.1政策可行性 15
2.4.2市场可行性 22
2.4.3管理可行性 23
2.5分析结论 23
第三章 行业市场分析 25
3.1我国大健康产业市场发展状况分析 25
3.2我国大健康产业发展前景分析 26
3.3我国人口老龄化发展趋势分析 28
3.4我国养老事业发展前景分析 29
3.5我国康养旅游业发展机遇及前景分析 30
3.6山东省医养健康产业发展形式与机遇分析 33
3.7xx市老龄事业发展趋势及机遇分析 35
3.8市场分析结论 36
第四章 项目建设条件 37
4.1地理位置选择 37
4.2区域选址原则 37
4.3区域建设条件 38
4.3.1区域地理位置 38
4.3.2区域地形地貌条件 38
4.3.3区域气候条件 38
4.3.4区域交通区位条件 39
4.3.5区域经济发展条件 39
第五章 总体建设方案 40
5.1规划原则 40
5.2规划宗旨及特色 40
5.3项目规划设计方案 40
5.4项目分区规划内容 42
5.5项目工程建设规模 43
5.6建筑设计方案 43
5.6.1 建筑设计主要规范及标准 43
5.6.2指导思路 44
5.6.3结构设计等级 44
5.6.4防火分区及安全疏散设计 44
5.6.5无障碍设计 44
5.6.6建筑节能设计 45
5.7公用工程方案 45
5.7.1设计依据 45
5.7.2给水设计 45
5.7.3排水设计 46
5.7.4供电 46
5.7.5安防监控 47
第六章 节约能源方案 48
6.1节能设计依据 48
6.2主要节能措施 48
6.3具体节能方案 49
6.3.1 建筑节能 49
6.3.2 电气节能 50
6.3.3 暖通、动力节能 50
6.3.4 推广绿色照明 51
6.4 节水措施 51
6.5 节约土地 52
6.6节能降耗设计 53
6.7建设项目能源消耗种类和数量分析 53
6.7.1能源消耗种类 53
6.7.2能源消耗数量分析 53
6.8结论 54
第七章 环境保护与消防措施 55
7.1设计依据及原则 55
7.1.1环境保护设计依据 55
7.1.2设计原则 55
7.2建设地环境条件 55
7.3 项目建设和运营对环境的影响 55
7.4 环境保护措施方案 56
7.5消防安全 58
7.5.1设计依据 58
7.5.2消防措施 58
7.5.3抗震措施 59
7.5.4综合防灾 59
第八章 劳动安全卫生 60
8.1 编制依据 60
8.2概况 60
8.3 劳动安全 60
8.3.1工程消防 60
8.3.2防火防爆设计 61
8.3.3电力 61
8.3.4防静电防雷措施 61
8.4劳动卫生 61
8.4.1防暑降温 61
8.4.2卫生 62
8.4.3照明 62
第九章 企业组织机构与劳动定员 63
9.1组织机构 63
9.2劳动定员 63
9.3人力资源管理 63
9.4福利待遇 64
第十章 项目实施规划 65
10.1建设工期的规划 65
10.2 建设工期 65
10.3实施进度安排 65
第十一章 投资估算与资金筹措 67
11.1投资估算依据 67
11.2建设投资估算 67
11.3流动资金估算 68
11.4资金筹措 68
11.5项目投资总额 68
11.6资金使用和管理 71
第十二章 财务及经济评价 72
12.1总成本费用估算 72
12.1.1基本数据的确立 72
12.1.2产品成本 73
12.1.3平均产品利润 74
12.2财务评价 74
12.2.1项目投资回收期 74
12.2.2项目投资利润率 75
12.2.3不确定性分析 75
12.3经济效益评价结论 75
第十三章 风险分析及规避 77
13.1项目风险因素 77
13.1.1不可抗力因素风险 77
13.1.2 工程风险 77
13.1.3市场风险 77
13.1.4资金管理风险 78
13.2风险规避对策 78
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 78
13.2.2工程风险规避对策 78
13.2.3市场风险规避对策 78
13.2.4资金管理风险规避对策 79
第十四章 招投标方案 80
14.1招标依据 80
14.2招标内容 80
14.3招标程序 80
第十五章 结论与建议 85
15.1结论 85
15.2建议 85
附 表 86
附表1 销售收入预测表 86
附表2 总成本表 88
附表3 外购材料表 89
附表4 外购燃料及动力费表 90
附表5 工资及福利表 91
附表6 利润与利润分配表 92
附表7 固定xx折旧费用表 93
附表8 无形xx及递延xx摊销表 94
附表9 流动资金估算表 95
附表10 xx负债表 96
附表11 资本金现金流量表 97
附表12 财务计划现金流量表 98
附表13 项目投资现金量表 100
附表14资金来源与运用表 102


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
xx-xx康养中心建设项目
1.1.2项目建设单位
xxxx管理有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址位于山东省xx市
1.1.5项目负责人
xx
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为168000.00万元，其中：建设投资为166800.00万元（土建工程为146510.00万元，设备及安装投资6793.20万元，土地费用为11400.00万元，其他费用为772.90万元，预备费1323.90万元），铺底流动资金为1200.00万元。
本次项目建成后，正常运营年可实现年产值72000.00万元，年均销售收入为50400.00万元，年均利润总额26681.40万元，年均净利润22679.19万元，年均上缴税金及附加为241.30万元，年均上缴增值税为2413.03万元；投资利润率为15.88%，投资利税率17.46%，税后财务内部收益率11.53%，税后投资回收期(含建设期)为9.13年。
1.1.7项目建设规模
项目共占地380亩，共分六大体系，包括养老公寓体系、医疗保健体系、养生服务体系、健康增进体系、生活服务体系、社区支持体系，计划分两期建设完成。一期用地230亩，计划投资10亿元，建设完成专科门诊综合大楼一栋，打造健康体检中心、中医理疗中心、健康增进中心、诊疗区和设备诊疗、理疗区，引进亚洲医疗设备，打造国内水平；并按照康养中心不同功能区的划分分区域建设公寓楼一栋，别墅五栋，30000平米的病房康养楼一栋，每层50个病房和1个护理室，并配有每层一条车道；养生餐厅一座，xx石斛健康文化以及健康产品展示厅一座。二期用地150亩，计划投资6.8亿元，建设完成康养社区中心楼一栋、后期公寓楼7栋，康养文化活动中心，旅游接待住宿中心，配套综合服务中心，以及河道、回廊、绿化景观完善等，打造完善康养文化区与人文景观。
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金168000.00万元人民币。资金来源为：项目单位合作资金、财政支持资金、银行支持资金、产业基金等组成。
1.1.9项目实施计划
本项目分二期建设，一期工程建设从2018年9月至2020年2月，计1.5年，一期用地230亩，一期投资10亿元；二期工程建设从2020年3月至2021年8月，计1.5年，二期用地150亩，二期投资6.8亿元；工程建设工期共计3年。
1.2项目承建单位介绍




1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》；
3.《关于加快发展养老服务业的若干意见》；
4.《办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；
5.《关于促进旅游业改革发展的若干意见》；
6.《“健康中国2030”规划纲要》；
7.《中xx发展战略规划纲要（2016-2030年）》；
8.《关于促进健康服务业发展的若干意见》；
9.《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
10.《山东省进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的实施方案》；
11.《山东省医养健康产业发展规划（2018-2022年）》；
12.《山东省人民办公厅转发省卫生计生委等部门关于加快推进医养结合工作的实施意见的通知》；
13.《xx市人民办公室关于印发创建全省医养结合示范市工作方案的通知》；
14.《“十三五”xx市老龄事业发展和养老体系建设规划》；
15.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
16.《投资项目可行性研究指南》；
17.《现代财务会计》；
18.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
19.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总用地面积 亩 380.00
2 总建筑面积 平方米 550000.00
3 总投资资金，其中： 万元 168000.00
3.1 建筑工程费用 万元 146510.00
3.2 设备及安装费用 万元 6793.20
3.3 土地费用 万元 11400.00
3.4 其他费用 万元 772.90
3.5 预备费用 万元 1323.90
3.6 铺底流动资金 万元 1200.00
二 主要数据
1 达产年年产值 万元 72000.00
2 年均销售收入 万元 50400.00
3 年平均利润总额 万元 26681.40
4 年均净利润 万元 22679.19
5 年销售税金及附加 万元 241.30
6 年均增值税 万元 2413.03
7 年均所得税 万元 4002.21
8 项目定员 人 1000
9 建设期 年 3
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 15.88%
2 项目投资利税率 % 17.46%
3 税后财务内部收益率 % 11.53%
4 税前财务内部收益率 % 13.91%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 35,366.28
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 60,314.53
7 投资回收期(税后)含建设期 年 9.13
8 投资回收期(税前)含建设期 年 7.35
9 盈亏平衡点 % 44.10%
1.7综合评价
本次“xx-xx康养中心建设项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托xx市生态资源优势以及得天厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集诊、治、住、养为一体的综合全面、健康医养综合体。
本项目建设条件，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。


第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
一、康养产业面临较好市场发展机遇
康养产业是21世纪的新兴产业，是现代服务业的重要组成部分，关系国民的生存质量，影响经济社会发展。 “十三五”时期是我国人口老龄化高速增长期，也是康养产业发展的黄金期。
随着人口老龄化的加速发展，一些老人的治疗和护理问题困扰着千家万户。根据原国家卫生部的调查显示，60岁以上老年人中，人均患有疾病2~3种，慢性病发病率53.9%，是调查人群平均水平的4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长，需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，发展医疗资源与养老资源相结合的医养结合养老模式非常必要。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。
我国老龄化社会有以下特征：一是老年人口数量高居世界。二是老年人口有高龄化、慢病化、失能化的表现。三是家庭养老功能相当薄弱，养老相关服务严重不足。医养结合的养老工作涉及到社会保障、民政、卫生等多部门的管理。因此，只有深化相关体制机制改革，才能有效推动医养结合型养老模式的建立，从而走出一条中国特色的养老事业的发展道路。医养一体化发展，既解决了养老院缺乏医疗服务的弊端，也解决了老年病人‘压床’占用医院资源的问题”，这种合作模式是将医疗资源与养老资源实现有效整合的一次创新之举。
乡村养老终可升级为互助养老，无论山社区、家庭、设施、都需要互助养老，现在的子女长辈比小是1：2，大的1：4，极端的1：8，如此情况，无论子女如何孝顺，都是精力不可及的。
互助养老将成为大趋势，势不可挡。在此基础上，优选的是乡村社群养老，之所以言社群，是因为只有社群才能谈互助。
社群是以同学、同事、相同爱好者等有相同集合的人组成的相对稳定的有相当信任和信誉的社会群体，讲这个问题涉及到养老社区的设计目的。
有什么样的社群，就要有什么样的设计，大而全的养老社区由机构养老去办，特色养老由乡村来办，就象巴马成为病人养生地一样，乡村特色养老将会百花齐放地在全国开花，因为对年轻人而言，老年人太多了，这个过程，未来五到十年就会出现。
二、休闲旅游业市场需求持续旺盛
目前旅游业已是世界大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。
30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。
世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策,为旅游产业在国民经济中重新定位。
随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重，我国旅游如今在以的高速度在发展，不仅境外游客持续增加，国内游客的增长也非常迅速，其旅游消费在整个旅游收入中占的比例越来越大。
随着我国社会经济的发展和人民生活水平的提高，旅游业作为新兴的朝阳产业正引起全社会的广泛关注。《关于加快旅游业发展的意见》中提出，力争到2020年基本达到世界旅游强国水平。世界旅游组织也预测，中国在2018年将成为世界上大的旅游目的地国家，因此，可以说我国旅游业发展潜力无限，前景十分可观。
2.2本次项目的提出缘由
随着山东省及xx市老龄人口的增加，老年人市场服务需求日益旺盛，市场供给能力却突显不足，社区和居家养老服务功能未充分发挥，难以满足市场需求。由于养老服务对象的特殊性，不同消费层次、年龄阶段的老人对养老服务有不同需求。xx市现阶段的养老服务品种比较单一，简单的生活服务已满足不了老年人的多样化养老服务需求，发展养老事业，弘扬民族敬老优良传统，满足老年人多层次要求，已经成为各级惠民的大事。
2017年5月，国家旅游局等5部门联合印发《关于促进健康旅游发展的指导意见》，指出要依托各地自然、人文、生态、区位等特色资源和重要旅游目的地，以医疗机构、健康管理机构、康复护理机构和休闲疗养机构等为载体，开发医疗、特色专科、中医保健、康复疗养、医养结合等系列产品，打造健康旅游产业链。
这就要把健康服务业从在城市里的医疗机构、疗养院，搬到旅游目的地或者生态保护良好的地区，以此来满足人们的越来越多的个性化、多层次的健康服务和旅游需求。
同时，中央、印发《“健康中国2030”规划纲要》定下明确目标：到2020年，健康服务业总规模超8万亿，到2030年达16万亿。图1显示，到2016年，我国大健康产业规模达3万亿元，到2020年，健康服务业总规模超8万亿，但是包括养生旅游在内的一些细分领域还是一片蓝海，随着技术的进步以及消费升级，将焕发新生。
印发的《中xx发展战略规划纲要（2016-2030年）》提出要在中医疗养、康复、养生、文化传播、商务会展、中药材科考等领域将两者进行跨界融合。《纲要》的出台与“健康中国”的国家战略相呼应，让康养服务与健康旅游产业迎来发展重要契机。同时医养健康产业也是山东省新旧动能转换着力培育的“”产业之一，也是其中的五大新兴产业之一，是培育发展新动能、赢得未来竞争新优势的关键所在。本项目的实施，是我国康养事业需求空间的需要，也有助于旅游业转型升级。
本项目依托于山东省xx市特而的地理位置优势和风景秀丽的自然风光，响应xx市坚持引导、市场驱动、消费，加快布局医养健康产业，促进特色康养集聚区建设的政策。还将与集团旗下位于高新区的xx石斛精加工产业园及观光区进行联动，有效的促进当地经济协调稳定发展。项目建设完成后将成为以健康养生为中心，具备完备的硬件设施和服务内容的，集诊、治、住、养为一体的综合全面、健康医养综合体。如需全文或报告的定制 杨刚
2.3项目建设必要性分析
2.3.1促进我国健康产业快速发展的需要