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特色小镇出现房地产化苗头，原因在于一些地方的传统路径依赖。缺钱，认为抢到特色小镇这顶“帽子”，就有项目、来钱快，效果。企业缺地，以特色小镇名义拿地容易，成本低。二者一拍即合，于是，各地出现一批康养小镇、体育小镇、文旅小镇，有的大干快上造景观、炒概念，有的不具备产业基础、盲目“跟风”，有的大包大揽，把特色小镇当作融资平台。然而，没有特色产业支撑，聚不起人气，造出的新镇可能会变“空镇”。前些年，一些地方城镇化“摊大饼”，就尝到了这样的教训，现在该引以为戒了！
针对这一现象，日部委联合发布指导意见，“叫停”特色小镇过度房地产化，防范“假小镇真地产”，防止加剧债务风险。
如何衡量小城镇的产业是否有特色?
小城镇的产业特色表现在产业定位与发展特色上，要做到“人无我有、人有我优”，具体表现为：产业是否符合国家的产业政策导向;现有产业是否是传统产业的优化升级或者新培育的战略新兴产业。产业度影响力有多强;产业是否有规模优势。其中产业规模优势为定量指标。
特色产业还应该具有产业带动作用以及较好的产业发展创新环境。产业带动作用分农村劳动力带动、农业带动、农民收入带动等三个方面，分别用农村就业人口占本镇就业总人口比例、城乡居民收入比等定量数据表征。
产业发展环境采用产业投资环境与产业吸引人才能力两个指标表示，具体指标分别用产业投资额增速和大专以上学历就业人数增速两个定量指标来表征。
特色鲜明的产业形态是小城镇的核心特色，因此，在百分制的评分体系中，对此给予25分的权重。
如何衡量小城镇的文化是否传承良好?
彰显特色的传统文化关乎小镇文化积淀的存续与发扬。因此，标准从文化传承和文化传播两个维度考察小镇的文化传承情况。
由于不是所有的小城镇都有很强的历史文化积淀，加强对缺乏历史文化积淀的小镇在文化传播维度的审查。此项指标的权重为10分。
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