温泉养老度假村建设项目可行性研究报告

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西双版纳xx商贸有限公司
嘎洒温泉养老度假村建设项目

可
行
性
研
究
报
告

章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
嘎洒温泉养老度假村建设项目
1.1.2项目建设单位
西双版纳xx商贸有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
项目拟建地位于云南省景洪市嘎洒镇
1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模
项目的总投资为人民币150000.00万元，其中，建设投资为131790.00万元（土建工程为79930.00万元，设备及安装投资39420.00万元，土地费用为10500.00万元，其他费用为639.50万元，预备费1300.50万元），建设期利息为14210.00万元，铺底流动资金为4000.00万元。
项目建成后可实现年均收入为48440.00万元，年均利润总额25806.64万元，年均净利润21935.64万元，年上缴税金及附加为260.09万元，年增值税为2600.91万元；投资利润率为17.20%，投资利税率19.11%，税后财务内部收益率8.88%，税后投资回收期(含建设期)为8.51年。
1.1.7项目建设规模
本次嘎洒温泉养老度假村建设项目规划总用地面积300亩，规划总建筑面积405500.00平方米。主要建设内容及规模如下：
主要建筑内容及工程量一览表
工程类别 工段名称 层数 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
1、主体建筑工程 养老中心 3 25000.00 75000.00
温泉疗养中心 3 10000.00 30000.00
休闲度假接待中心 8 7000.00 56000.00
医疗康养中心 8 6000.00 48000.00
餐饮住宿接待中心 8 6000.00 48000.00
配套服务中心 5 1000.00 5000.00
合计 55000.00 262000.00
2、公共建筑工程 绿化景观中心 60000.00 60000.00
度假区道路 52000.00 52000.00
场地硬化工程 30000.00 30000.00
其他公共配套工程 1500.00 1500.00
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金人民币150000.00万元，资金来源为项目企业自筹资金5000.00万元，申请银行贷款145000.00万元。
1.1.9项目建设期限
本项目建设从2018年1月至2020年12月，工程建设工期共计3年。
1.2项目承建单位基本情况
西双版纳xx商贸有限公司，属于自然人资有限责任公司。于2015年8月6日成立，公司法定代表人：周恩德，注册资金为3000万元整，统一社会信用代码：90693E，地址：西双版纳景洪市勐泐大道福德广场内。
西双版纳xx商贸有限公司是一家经营化工、矿产、煤炭、橡胶制品的综合性商贸企业。公司经营范围：石化产品、化工产品日化产品。化肥产品、矿产品、煤炭、煤制品、建筑材料销售，货物进出口，货物配送配载服务等。
公司有强大的洗涤剂矿产品原料的资源渠道优势，借助其强大的销售网络进行合作，与国内企业立白、纳爱斯、浪奇等下有合作，未来，公司经营团队立足于西双版纳，拓展东南亚市场，致力于橡胶煤炭贸易以及洗涤剂矿产品原料的贸易。
1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《关于加快发展养老服务业的若干意见》；
3.《关于促进健康服务业发展的若干意见》；
4.《云南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
5.《云南省人民关于加快发展养老服务业的实施意见》；
6.《云南省养老服务体系建设“十三五”规划》；
7.《景洪市贯彻落实云南省养老服务体系建设“十三五”规划实施方案》；
8.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
9.《现代财务会计》；
10.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
11. 国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总用地面积 亩 300.00
2 总建筑面积 平方米 405500.00
3 总投资资金，其中： 万元 150000.00
3.1 建筑工程 万元 79930.00
3.2 设备及安装费用 万元 39420.00
3.3 土地费用 万元 10500.00
3.4 其他费用 万元 639.50
3.5 预备费用 万元 1300.50
3.6 建设期利息 万元 14210.00
3.7 铺底流动资金 万元 4000.00
二 主要数据
1 达产年年产值 万元 69200.00
2 年均销售收入 万元 48440.00
3 年平均利润总额 万元 25806.64
4 年均净利润 万元 21935.64
5 年销售税金及附加 万元 260.09
6 年均增值税 万元 2600.91
7 年均所得税 万元 3871.00
8 项目定员 人 520
9 建设期 年 3
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 17.20%
2 项目投资利税率 % 19.11%
3 税后财务内部收益率 % 8.88%
4 税前财务内部收益率 % 11.26%
5 税后财务净现值(ic=6%) 万元 32,077.47
6 税前财务净现值(ic=6%) 万元 59,669.49
7 投资回收期(税后)含建设期 年 8.51
8 投资回收期(税前)含建设期 年 7.84
9 盈亏平衡点 % 46.10%

1.7综合评价
本次“嘎洒温泉养老度假村建设项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托景洪市嘎洒镇生态资源优势以及得天厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集医疗、住宿、餐饮、休闲娱乐、养生度假等功能于一体的综合性五星标准温泉养老度假村。
本项目建设条件，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。

第二章 项目背景及必要性可行性分析
2.1项目提出背景
目前，中国已经成为世界上老年人口多的国家，也是人口老龄化发展速度快的国家之一。据联合国统计，到本世纪中期，中国将有近5亿人口超过60岁，而这个数字将超过美国人口总数。据统计，2015年60岁及以上人口达到2.22亿，占总人口的16.15%。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将达到3067万人；2025年，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。考虑到70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2040我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。
老年人口增加，与老年人紧密的养老床位短缺极为严重。民政部近公布的数据显示，“十二五”期间我国养老服务床位数预计达到669.8万张，每千名老年人拥有养老服务床位数达到30.3张，比2010年底增长了70.3%，实现了养老床位千分之三十的规划目标。随着老龄化进程加剧，应根据不同需求来发展多模式的养老产业，使养老产业跟上老龄化市场需求。
由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，并伴有家庭逐渐小型化带来的家庭养老功能弱化等问题，社会养老服务压力不断加重。加快发展社会养老服务事业，有效应对人口老龄化问题，已成为各级党委关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。发展养老事业，弘扬民族敬老优良传统，满足老年人多层次要求。已经成为各级惠民的大事。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，把发展社会养老服务事业作为“十三五”时期及其以后的重大方针。
随着人口老龄化、高龄化的加剧，老年人的照料和护理问题日益，现有的养老服务体系已经不能适应新形势的变化。目前，景洪市老年人市场服务需求日益旺盛，但是市场供给能力却突显不足，社区和居家养老服务功能未充分发挥，难以满足市场需求。
由于养老服务对象的特殊性，不同消费层次、年龄阶段的老人对养老服务有不同需求。景洪市现阶段的养老服务品种比较单一，简单的生活服务已满足不了老年人的多样化养老服务需求。
本次“嘎洒温泉养老度假村建设项目”结合项目地的实际情况，项目紧扣省委、省及景洪市的指导思想和要求，遵循景洪市在项目建设上的理念。为贯彻落实当地有关扶持养老事业发展的相关政策，为老年人提供环境、服务周到的老年生活，提升项目地社会养老服务层次，促进区域经济增长，为社会养老事业的发展作贡献。
2.2项目建设必要性分析
2.2.1促进我国健康产业快速发展的需要
随着社会发展和人们生活水平的普遍提高，以及生活方式的改变，健康越来越受到国人的关注和重视，社会对健康的总需求急剧增加。以生物技术和生命科学为先导，涵盖医疗卫生、营养保健、健身休闲等健康服务功能的生命健康产业成了21世纪引导经济发展和社会进步的重要产业之一。在发达国家，健康产业已经成为带动整个国民经济增长的强大动力，而在我国，健康产业占国民生产总值的比例较低。作为新兴产业，生命健康产业具有节能、环保、高技术、高产出、高附加值等特点，发展潜力。
当前，全民健康需求迅猛增长，生命科学、生物技术、信息技术取得重大突破，商业模式创新和产业融合不断加速，新产品、新应用、新业态层出不穷，生命健康产业将成为推动经济社会又好又快发展的新动力。技术突破和模式创新孕育生命健康产业新机遇，经济发展和社会进步带来生命健康产业新需求。随着经济水平的逐步提高、健康意识的整体增强、生活方式的全面改进以及人口老龄化的不断加速，人们对健康产品和服务的需求急剧增长。当前，美国、法国和德国的健康消费支出占GDP比重均超过10%，英国、日本、澳大利亚在10%左右。与发达国家相比，我国健康产业规模仍然较小，占GDP比重不足5%，健康需求正由“温饱型”向“小康型”加速转变，健康产业在我国具有广阔的发展前景。
2.2.2顺应我国社会养老事业快速发展的需要
长期以来，党和十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益。主要表现在：社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。对此，我们高度重视，认真解决。
随着我国个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.22亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。
2.2.3促进构建和谐社会稳定发展的需要
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。
养老保障体系逐步完善，覆盖范围进一步扩大，企业职工基本养老保险制度实现全覆盖，企业退休人员养老金水平连续五年提高，基本养老保险实现了省级统筹，新型农村社会养老保险开始试点并逐步扩大范围。职工和城镇居民基本医疗保险制度实现全覆盖，新型农村合作医疗参合率稳步提高。老年社会福利和社会救助制度逐步建立，城乡计划生育家庭养老保障支持政策逐步形成。老龄服务体系建设扎实推进，在城市深入开展并逐步向农村延伸，养老服务机构和老年活动设施建设取得较大进步。老年教育、文化、体育事业较快发展，老年精神文化生活更加丰富。全社会老龄意识明显增强，敬老爱老助老社会氛围日益浓厚，老年人权益得到较好保障。老龄领域的科学研究、国际交流与合作取得了新的进展。广大老年群众坚持老有所为，积极参与经济社会建设和公益活动，在构建社会主义和谐社会中发挥了重要作用。
2.2.4积极响应云南省养老模式发展思路及目标的需要
近年来，云南省养老服务产业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分。当前，云南省已经进入人口老龄化快速发展阶段，并具有老龄人口比重大，老龄人口增速快，农村人口老龄化程度高，高龄、失能老人比重较大的特点。探索以市场化方式发展养老服务产业，有利于创造消费新热点，有利于扩大消费群体数量和消费规模，有利于提高市场效率，调节产业结构，促进云南省经济转型，具有较强的经济效益和社会效益。
因此，本次嘎洒温泉养老度假村建设项目符合云南省养老事业发展思路及目标，项目实施将有力推动云南省养老服务模式快速发展。
2.2.5构建当地养老模式多样化的需要
我国自十二世纪70年代中后期实施计划生育以来，家庭单位趋于小型化，居家养老的弊端不断出现，老年问题日趋尖锐。“生态养老”是社会文明进步的必然要求，是人类崇尚自然的迫切需要。2005年~2011年，国家连续7年提高企业退休人员基本养老金，老年人的收入大大提高，有经济基础选择健康积极的养老方式。同时，人们在经过几十年的忙碌工作后，对亲近自然、享受生活有着更多的向往。远离污染的环境，走近大自然，选择自然养老、生态康复养老将成为一种趋势。老年人越来越不适应污染的环境及脆弱的生态，他们需要亲近大自然，他们越来越需要自然养老、生态康复养老模式。在国民经济运行与社会发展中促使生产方式、生存方式发生变迁与转变，需要代际生态选择与高龄人群生态康复养老。因此，应构建多样化的养老模式体系，从而满足每位老年人的需求。
本项目将以嘎洒温泉资源和周边多个旅游度假区为依托，以大健康、医养结合产业为主导，以康养旅游业为支撑，打造辐射、服务云南省及全国各个区域，具有云南康养特色，面向未来的综合性五星标准温泉养老度假村，从而推云南省康养旅游产业可持续发展进程。
2.2.6增加就业带动相关产业链发展的需要
本项目除少数管理人员和关键岗位技术人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展；此外，项目的实施可带动社会养老事业及其相关行业的发展，为提高中国综合国力产生而深远影响，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。
2.2.7促进项目建设地经济发展进程的的需要
本项目正式运营后，可实现年均销售收入为48440.00万元，年均利润总额25806.64万元，年均净利润21935.64万元，年上缴税金及附加为260.09万元，年增值税为2600.91万元；年可上缴所得税3871.00万元。投资利润率为17.20%，投资利税率19.11%。因此，项目的实施每年可为当地增加6731.99万元税金，可有效促进当地经济发展进程。
2.3项目可行性分析
2.3.1政策可行性
1、《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出：
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