大型商业综合体项目可行性研究报告

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广西xxxx财富广场大型商业综合体项目

可行性研究报告





广西xx置业有限责任公司


前 言
xx城市综合体是广西xx企业集团及关联企业开发的四线城市“新型商业地产项目”。近五年来，这个项目创造了四线城市的商业奇迹、改变了城市的商业格局、改善了消费者的消费体验，成为四线“城市综合体的运营范例”。
宜州xx城市综合体--宜州xx商贸城，位于宜州市塘中路中段，楼层18层， 1-5楼为商业地产，6-16楼为商品住宅，17-18楼为健身房区、办公区。商贸城负一楼经营生活超市；一楼经营卖场；二楼经营儿童乐园、儿童用品店、休闲服装店；三楼经营量贩KTV(佰迪乐)；四楼经营电玩城、美食城、网咖；五楼经营电影院。
xx公司通过合理的市场定位，把宜州xx打造成的硬件条件的商业运行环境:按高标准进行装修；引进多个原来没有本地的新商业项目；组建良好的运营管理团队；明晰商业差异化主题；增加较大比例的休闲娱乐功能；建立完整、丰富、特的商品线，从而获得了的承租商户。由于地段好，宣传到位，运营出色，商户有了的。公司生活超市年营业额超过3000万元，商铺租金年收入达1100万元，四楼的电玩娱乐城、五楼的电影院线，均在两年收回成本。xx商业模式显现出非同一般的吸金能力。
xx公司对宜州xx的成功操盘，培育了的管理队伍，获取了成熟的商业运作模式，也获得了高额的，各方面都有力地支持着集团公司对外扩张。在罗城县建设的商业风情街，投资者回报早已翻番；在桂林灵川，已购置32亩商业地产待开发；在环江县，通过BT项目，为环江县建设一座投资达1.2个亿的三桥项目，获得投资一个86亩的大型商业地产项目，总建设面积为25万平方米。目前正在实施的广西xxxx财富广场项目，正是集团公司的又一个宜州xx的升级版，在宜州xx的基地上，增设了一个四酒店，这是xx县商务接待及旅游接待的渴求，是群众与呼声的一个项目。
打造xxxx项目，由广西xx企业集团公司关联企业---广西xx置业有限责任公司于2013年开发建设，是xx系列的又一力作。“xxxx财富广场”项目为综合体，鼎力打造成集四酒店、影视、娱乐、休闲、购物、金融、写字楼、健身、美容美体于一体的高标准商业中心。
---xxxx逸景酒店的建设，顺应了当地市场政商业务的需要。目前xx县城的酒店，略为的大型酒店有万丰酒店，大世界酒店，装修略显陈旧，已满足不了的商务政务需求。xxxx逸景酒店将着力打造成xx县座四酒店，以的品质，的服务，与xx县的经济快速发展相辅相依。
xx县现有三酒店两家：万丰国际大酒店(客房90间，床位160，餐位600)，大世界酒店(客房120间，床位200，餐位450)、xx迎宾馆(客房60间，床位110，餐位350)，盛世大酒店(客房90，床位160，餐位3600)，柏棁宾馆(客房70，床位130，餐位0)。其他如兴业商务宾馆、明轩宾馆及新开张或一些私人旅馆不成规模，对我等酒店无直接竞争关系。
从供给上看，xx酒店客房在30—120间之间，大部分都是普通标间，套房的数量比较少，而xx逸景酒店的套房具有多元性(包括中、西式套，行政套、商务套、家庭套、情侣套等)，xx各级接待、会议以及商务活动一般都会设在这里举行。
目前xx旅游饭店的总体评价是：
1、仍以中低档为主，建筑不高，无特色。
2、定位于中低档客源，以路过客和企事业接待为主，缺乏满足商务客需求的产品。
3、现阶段的大众化基本与xx目前社会经济状况和消费能力相吻合，但引导和拉动需求不足。
4、服务项目和管理能力有限，与其他大都市相比仍有较大的差距，缺乏培训和业务技能传授。
5、部分饭店已经老化，但无力改造，仍超旧运行，开门迎客。
6、服务员月工资在1500—2500之间。
7、缺乏有组织的市场营销、宣传推广。
8、结构不合理，配套设施不全，管理水准不高。主要表现为老国有企业化运作，尚处于“粗放型”发展阶段，同时，又缺少现代商务会议场所。
9、缺乏一支稳定的、高素质的人才管理及营销队伍。
10、传统意识浓厚，市场化、化不够。
11、缺乏行业调节手段和行业自律组织。
xx县中低档酒店已相互竞争、各自为战，自然不构成对较酒店的有效威胁，xx逸景酒店的建成，将是潮流，获得充分的关注度和入住率。
---xxxx生活超市的建设，将以全业态方式呈现，形成虹吸效应，为xx广场的商业生态圈增添活力，拉动人气，形成稳定的利润支撑点。本地超市原有的泰兴、万客隆、万家乐等，在规模上无法与之匹敌。
---xxxx影院的建设，将成为xx座超豪华4K影视院线，它可以把新的国内外大片同步上影。与xx合作良好的佰迪乐，是国内的量贩式KTV品牌，全区有近40家分店，装修，价位亲民，方式多，有的吸金能力。同时更有大型的电玩娱乐城、美食、网咖等新型业态，均将落户xxxx，将吸引xx乃至周边青年男女，流连忘返，乐在其中，使xx县城更显时尚，市民生活更加丰富多彩。
xxxx财富广场，不是一次新的商业冒险，而是xx成功商业模式的又一次创新复制，不仅丰富xx的城市内涵，提升城市品位，而且将改变xx的城市商业格局，创造新的商业奇迹。
xxxx财富广场的建设用地符合xx县生态产业园对该宗地的要求。目前，项目建设已完成工程投资11805.98，收到房屋销售回款2305万，已投入自有资金9500.98万，还需投入综合体公共设备及配套投资4038万，及还需在酒店、影院、超市装修及流动资金共计9502万，两者合计13540万元，目前自有资金1540元，需银行贷款12000万元。
项目建成后，年均实现营业收入10130.00万元，平均年向国家缴纳税金2227.05万元（包括增值税金1013.00万元，营业税金及附加121.56万元、所得税1092.49万元），安排就业300人，具有良好的经济和社会效益，具有良好的经济和社会效益。广西xx县xx城市综合体项目的建设，不仅对xx经济社会的发展产生深刻的影响，同时对改善xx的环境，提高xx的城市品位，增加xx人民的幸福指数，具有重大的现实意义。



目 录
章 总 论 1
1.1 项目概况及目标 1
1.2 项目承办公司简介 3
1.3 研究工作的依据与范围 4
1.4 编制原则 5
1.5 主要技术经济指标 6
1.6 可行性研究结论 7
第二章 项目背景与建设的必要性、可行性 9
2.1项目背景 9
2.2 项目建设的必要性 10
2.3项目建设的可行性 12
第三章 市场分析与需求预测 13
3.1xx县宏观经济分析 13
3.2 xx县房地产发展前景分析 15
3.3 项目所在地建设城市综合体的潜力分析 17
3.4 项目所在地商业业态发展潜力分析 20
第四章 建设条件与场址选择 21
4.1 建设条件 21
4.2场址选择 22
第五章 建设及公用工程方案 25
5.1 工程组成 25
5.2 建设方案 26
5.3 装饰、装潢 31
5.4 公用工程 35
5.5 无障碍设计 39
5.6 绿化景观设计 39
第六章 项目市场营销、招商、运营方案分析 41
6.1 项目周边环境分析 41
6.2 项目品牌形象定位分析 42
6.3酒店的前期筹备阶段（简） 42
6.4 项目功能分析 46
6.5 项目招商策略分析 47
6.6 项目经营管理方案 51
第七章 节能与资源综合利用 65
7.1 用能标准和节能规范 65
7.2 节能措施 66
7.3节水措施 69
7.4资源综合利用 69
7.5项目能效水平评估 70
第八章 环境保护 72
8.1 建设地点环境现状 72
8.2 环境保护执行标准 72
8.3 主要污染源及污染物 73
8.4 污染综合治理方案 74
8.5 场区绿化 78
8.6 环境影响评价 78
第九章 组织机构与人力资源配置 79
9.1 企业组织 79
9.2 劳动定员 80
9.3 员工来源 84
第十章 项目实施进度安排 85
第十一章 招标方案 87
11.1 概 述 87
11.2 招标组织形式 87
11.3 招标方式 87
11.4 招标基本情况表 88
第十二章 投资估算与资金筹措 90
12.1 投资估算 90
12.2 资金筹措 95
第十三章 财务评价 96
13.1财务评价依据及范围 96
13.2基础数据及参数选取 96
13.3财务效益与费用估算 97
13.4财务评价计算分析 100
13.5财务评价结论 102
第十四章 社会评价 103
14.1 项目对社会的影响分析 103
14.2 互适性分析 103
14.3 社会风险分析 104
14.4 社会评价结论 104
第十五章 结论和建议 105
15.1 结论 105
15.2 建议 106

章 总 论
1.1 项目概况及目标
1.1.1 项目名称
广西xxxx财富广场大型商业综合体项目。
1.1.2 项目性质
新建。
1.1.3 项目实施地点
项目位于广西xx县城羊中路28号滨江路滨江旺楼旁，交通便利，景观，人流密集，总用地面积5618.2㎡。
1.1.4 项目建设规模和内容
1、建设规模
广西xxxx财富广场大型商业综合体项目规划用地面积5618.2㎡，该项目总建筑面积为：39787.57㎡，总层数为：18+1层；其中地下1层为地下停车场，1-18楼为地上建筑；是xx县集城市综合体休闲、娱乐、购物商城。
主要建筑指标如下：
总占地面积：5618.2㎡
代征地面积： 0
综合容积率：6
建筑密度0.60
控高78.25米
绿化率10%
2、建设内容
广西xxxx财富广场大型商业综合体项目规划用地面积5618.2㎡，该项目总建筑面积为：39787.57㎡，其中B栋公寓楼52套共计13000平方，A栋6楼共计658.2平方，共计133582.2已销售，共计回款2305万元，余下26429.37㎡，全部作为xx财富广场的商业营运面积。整个建筑采用现代设计手法欧式风格的标志性商业建筑。集住宿、办公、会议、餐饮、商务、娱乐、康体休闲、办公等功能为一体。
其中各功能区域面积统计如下表所示
序号 项目 指标
1 一层城市休闲广场、手机通讯、服装百货等 3499.57㎡
2 二层的综合生活超市 3245.59㎡
3 三层的影视城、电玩城、网咖、音乐胡同、儿童乐园 3245.59㎡
4 四层的KTV娱乐城 2609.68㎡
5 五层的空中游泳池、保健美容 1589.78㎡
6 七层至十八层A#栋楼的产权式高标准精装修酒店式公寓 12239.16㎡
7 B栋公寓楼52套共计13000平方，A栋6楼共计658.2平方， 13358.2（已售）
总合计 39787.57㎡
xxxx财富广场商业营运面积 26429.37㎡

1.1.5项目总投资与资金筹措
本项目总投资23040.98万元，其中项目建设已完成工程投资11805.98万元，收到房屋销售回款2305万，已投入自有资金9500.98万，另需投入综合体公共设备及配套投资4038万，及还需在酒店、影院、超市装修及流动资金共计9502万，两者合计13540万元，目前自有资金1540元，需银行贷款12000万元。
1.1.6建设期限
项目建设期为60个月，即2013年8月~2017年8月。
1.2 项目承办公司简介
公司名称：广西均玉置业有限责任公司；
法定代表人：莫晓黎
广西xx置业有限公司成立于2012年3月12日，由莫晓黎、莫旭东两个自然人共同出资，主要经营范围：商务信息咨询；对酒店、商场、超市、餐饮、生态园林行业的投资；物业管理、房地产开发经营。地址位于宜州市庆远镇塘中路27号，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本1680万元，法定代表人莫晓黎。目前公司员工有50人，其中职称10人，中级职称18人，本科学历以上35人。
公司秉承团结、创新、和谐的企业精神，坚持“工程，合作共赢”的经营理念，以创新为动力，以市场为导向，以产品质量为生命线，以满足客户需求为大目标，形成了xx置业人生的核心价值。该公司于2013年经营管理宜州市“xx商贸城”（主要是物业管理方面），宜州市xx商贸城位于宜州市繁华的商业中心“宜州市塘中路富豪街”，周边人口密集，商业繁荣，加上背靠宜州市大的农贸城中市场，人员流量大，是经商的佳地段，商贸城主体结构19层，是集商业、住宿为一体的商业住宅楼，负一层开设大型超市，1至4层百货商场、影院城，5层空中停车场，6至19层住宅楼，总建筑面积46000平方米，其中商业面积20000平方米。该公司并于2013年开发建设位于贺州市xx县钟羊中路的项目“广西xxxx财富广场”，该项目为综合体，鼎力打造集影视、娱乐、休闲、住宿、购物、金融、写字楼、健身、美容美体等综合高度标准商业广场，总建筑面积约为40000平方米。
1.3 研究工作的依据与范围
1.3.1 研究工作的依据
1、《广西壮族自治区城市规划管理技术规定（2004年版）》；
2、《贺州市关于<广西壮族自治区城市规划管理技术规定>(2004年版)实施补充规定》；
3、《广西壮族自治区服务业十二五规划纲要》；
4、2015年贺州市工作报告；
5、《人民共和国环境保护法》；
6、贺州市国民经济发展十三五发展规划；
7、广西壮族自治区国民经济发展十三五发展规划；
8、贺州市城市发展规划（2004-2020）；
9、项目建设单位提供的有关技术资料、项目方案及基础材料。
1.3.2 研究工作的范围
1、项目提出背景和建设必要性；
2、 市场需求预测；
3、建设条件；
4、工程技术方案；
5、消防和节约能源；
6、 环境保护措施；
7、劳动保护、安全防护和卫生；
8、 企业组织和劳动定员；
9、项目实施进度安排；
10、投资估算和资金筹措；
11、效益分析。
1.4 编制原则
1、坚决贯彻落实科学发展观，以市场需求为导向；紧密围绕《贺州市促进服务业发展若干政策》确立本项目的发展战略和目标任务；坚持以做大做强为目标，以商业服务业产业优化升级、低碳节能环保为主线，充分发挥骨干企业先导带动作用。
2、积极响应广西壮族自治区促进服务业发展、贺州市旅游及会展业发展规划，使项目得建设成为满足贺州市消费结构升级、促进服务业发展的工程，对于促进区域人口就业也具有重要的社会意义。
3、根据贺州市规划（单体）设计条件通知书要求，做好项目的土地规划设计、能源（电力、燃气）、供水等公用工程及配套设施建设。
4、根据广西壮族自治区、贺州市“十二五”规划，融入区域经济发展、合理安排进度。
5、按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
6、以区域会议、会展、休闲、度假、餐饮等需求的发展前景依据，结合本地文化特色，借鉴国际的城市综合体规划设计理念；引进第三方管理公司，明确项目建成以后的管理模式、运营机制。
7、项目省内地市的休闲度假、行业会议、商务等市场需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
8、项目建设中积极采用国际国内技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
9、节能、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
10、其它规定及客户要求。
1.5 主要技术经济指标
主要技术经济指标详见下表。
主要技术经济指标表
序号 科目 单位 指标 备注
1 项目规模总投资 万元 23040.98
2 营业收入 万元 10130.00
3 总成本 万元 3409.90
3.1 可变成本 万元 1545.90
3.2 固定成本 万元 1864.00
4 经营成本 万元 2727.20
5 利税总额 万元 5323.71
5.1 营业税金及附加 万元 121.56
5.2 净利润 万元 4189.15
5.3 增值税 万元 1013.00
6 财务内部收益率 % 10.43 税后
7 财务净现值 万元 398.80 税后
8 税后投资回收期 年 7.45 含建设期
9 财务内部收益率 % 14.42 税前
10 财务净现值 万元 4475.40 税前
11 总投资收益率 % 17.20
12 投资利税率 % 23.11
13 项目资本金净利润率 % 7.87
14 盈亏平衡点 % 25.02
1.6 可行性研究结论
1、广西xxxx财富广场大型商业综合体项目的建设，符合省市有关产业转移、现代服务业发展等政策，符合城市综合体的发展方向和要求。
2、项目建设用地符合贺州市生态产业园对该宗地的要求。
3、项目建成后，年均实现营业收入10130.00万元，平均年向国家缴纳税金2227.05万元（包括增值税金1013.00万元，营业税金及附加121.56万元、所得税1092.49万元），安排就业300人，具有良好的经济和社会效益。
4、广西xxxx财富广场大型商业综合体项目的建设，不仅对贺州经济社会的发展产生深刻的影响，同时对改善贺州的环境，提高贺州的城市品位，增加贺州人民的幸福指数，具有重大的现实意义。
综上所述，广西xxxx财富广场大型商业综合体项目的建设各方面条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请省、市和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建成，发挥效益。

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